BENI STABILI ALLA PROVA DEL NUOVO CORSO

Ha collaborato a questo articolo Emanuele Oggioni, gestore azionario di Saint George Capital Management (gruppo Fondiaria Sai), una società di diritto svizzero con sede a Lugano specializzato nell’asset management

“Beni Stabili, il nome dice tutto” recita il claim pubblicitario. In realtà a vedere l’andamento grafico del titolo di questa società immobiliare negli ultimi 4 anni non si può proprio dire che non sia occorsa un certo sangue freddo di fronte alle escursioni del titolo che resta comunque fra quelli meno volatili del comparto.

Il 2011 segna la trasformazione definitiva in Siiq ovvero in Società di investimento immobiliare quotata; una formula che prevede particolari caratteristiche azionarie e in particolare un livello di distribuzione di utili pari all’85% e minori tasse.

La società ai prezzi attuali capitalizza circa 1400 milioni di euro e genera locazioni dagli immobili di proprietà di circa 227 milioni di euro su un portafoglio dal valore di 4324 milioni di euro (per l’85% costituiti da uffici).

L’ultimo bilancio al 31 dicembre 2010 ha evidenziato come l’utile netto derivante dall’attività ordinaria sia ammontato a circa 34 milioni di euro (escludendo quindi rivalutazioni o svalutazioni del portafoglio) e secondo il nuovo piano industriale presentato nelle scorse settimane la società punta nei prossimi 3 anni a raddoppiare il risultato netto e il cash flow legato alla gestione caratteristica, così da assicurare un aumento del dividendo del 10-15% annuo, partendo dagli 0,022 euro per azione di quest’anno.

Per realizzare questo ambizioso programma l’ad Aldo Mazzocco ha spiegato che entro il 2013 Beni Stabili ha in programma acquisizioni per 1,2 miliardi di euro e vendite per 1 miliardo.  Obiettivo è acquistare immobili con rendimenti sopra al 6% e cedere quelli sotto il 5%.

Oggi il cliente più importante di Beni Stabili è Telecom Italia con quasi il 55% del patrimonio immobiliare concesso in locazione a questa società. Ma l’idea è quella di diversificare maggiormente il parco clienti, portando il più importante operatore telefonico nazionale a un terzo di incidenza.

A rimpinguare il patrimonio di Beni Stabili contribuiranno anche gli sviluppi immobiliari, che saranno concentrati a Milano e, poiché la società è ormai una siiq, non supereranno il 5% del portafoglio complessivo e saranno per uso captive. Più in generale, dopo l’adozione del regime siiq con conseguente abbassamento del tax rate,  l’obiettivo è ora allineare il prezzo dell’azione al nav: «In tal caso potremmo dare il via alla stagione di apporto di asset in cambio di azioni» ha spiegato l’ad di Beni Stabili e questo consentirebbe certo alla società di poter incrementare il patrimonio in modo ancora più efficiente.

Va ricordato che il valore netto patrimoniale (nav) attuale del titolo Beni Stabili è attualmente di 0,997 euro per azione contro un valore di mercato odierno del titolo di € 0,74.

Considerando il nuovo status di Siiq ( ossia di Reits per dirla all’anglosassone) tale sconto non ha più molto senso di essere, sia in assoluto sia in relativo con i competitor quotati. La stessa Foncieres des Regions (che è l’azionista principale di Beni Stabili e vede fra gli azionisti principali l’italiano Leonardo Del Vecchio) è una Siiq  è addirittura a premio sul NAV di quasi il 20% !

La controllante è a sua volta la terza siiq sul podio di Francia e uno dei gruppi immobiliari più rappresentativi in Europa con proprietà in ben otto Stati anche se la maggior parte degli affari avviene in Francia o in Italia. E analogamente a Beni Stabili il 70% del proprio business deriva dall’affitto o dal leasing di uffici  ma il gruppo si occupa anche di hotel, parcheggi, ospizi, centri commerciali, e strutture ospedaliere da dare in locazione, tutte operazioni che anche in tempi di crisi danno buoni frutti.

Il loan to value di Beni Stabili (debito netto rapportato al valore di mercato degli immobili) a fine 2010 2008 è del 48%, quindi lascia spazio ad una politica di acquisizioni. I venditori di uffici da affittare sul mercato italiano sono parecchi, dalle banche e assicurazioni che devono rafforzare il patrimonio allo stesso Stato.

A differenza del passato, ora Del Vecchio e suoi manager, in primis Mazzocco, dovrebbero quindi prestare molta più attenzione al corso del titolo e  alla conseguente riduzione dello sconto sul NAV, in quanto l’obiettivo di BNS sarò quello di acquisire immobili pagando anche in azioni (e comunque l’azione che quota a valori lontani dal mondo reale rende più difficili le negoziazioni).

I target del piano al 2013 sono di raddoppiare il risultato operativo e il cash flow, grazie anche al nuovo regime fiscale, oltre che al rialzo dei tassi e degli affitti (gli yield immobiliari). L’utile netto è quindi atteso a circa 68 milioni di euro nel 2013 con un dividendo che dall’attuale 3% (sul prezzo attuale di 0,74 euro) scarso potrebbe arrivare al 4,5% netto se il piano industriale venisse rispettato.

E considerato il valore patrimoniale espresso (inferiore di oltre il 25% a quello reale)  un dividendo simile sicuramente renderebbe il titolo molto appetibile nei portafoglio di molti investitori istituzionali e non. L’idea sembra piacere a Piazza Affari e nell’ultimo mese il titolo è salito di oltre il 10% .

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