Comprare case in Italia? Un affare rischioso anche a questi prezzi. Ecco perchè

Se c’era un metodo d’investimento considerato “sicuro” da generazioni di italiani quello era l’immobiliare. La casa non solo come bene d’uso ma anche e soprattutto come bene d’investimento. Compri una casa e la rivenderai comunque un giorno con profitto perché “il mattone non tradisce”. Una cosa concreta da cui trarre comunque un reddito per anni mettendola a reddito tramite il mercato degli affitti.

Insomma il mattone come il miglior investimento e quasi senza controindicazioni.  Questo il pensiero prevalente degli italiani confermato anche dalle statistiche internazionali sull’immobiliare.

 tasso proprieta' immobiliare
Se c’è un paese in Europa dove i proprietari di case non mancano questo è l’Italia. Fra gli over 50 oltre l’80% degli italiani ha una casa di proprietà. Per generazioni di italiani l’investimento immobiliare è stato quasi un’ossessione.  I due terzi della ricchezza nazionale sono concentrati sul mattone e pazienza se “questo patrimonio non è investito in modo lungimirante” secondo Paolo Legrenzi, professore emerito di Psicologia presso l’Università Ca’ Foscari di Venezia.
Eppure molti italiani hanno dovuto negli ultimi anni prendere atto che le cose non vanno proprio in questo modo e l’investimento immobiliare può anche riservare forti delusioni. I prezzi possono scendere (e tanto) e questo tipo di investimento può rivelarsi illiquido. Un investimento tangibile ma una ricchezza solo sulla carta perché non facilmente smobilizzabile.
Vendere una casa non è, infatti, esattamente la stessa cosa che vendere un titolo azionario o un obbligazione quotata. E le ipotesi su cui si è acquistato un immobile possono rivelarsi nel tempo completamente sballate o troppo ottimistiche.
Magari l’area dove si è acquistata la casa può entrare in una fase di forte recessione economica o degrado. Chi non lavora non fa l’amore e nemmeno compra case. E questo può significare meno persone interessate ad abitare in quella zona e staccare un assegno pari alle nostre aspettative.
Può succedere che le tasse sugli immobili inizino a essere sempre più elevate e incidere in modo pesante sui rendimenti perché magari lo Stato o il Comune dove risiediamo hanno difficoltà a far quadrare i propri bilanci e alzino la pressione fiscale fino a livelli per molti quasi insostenibili.
Può accadere che il sistema creditizio che ha per anni concesso facilmente mutui sugli immobili diventi molto più selettivo poiché in una situazione economica diventata più difficile i mutuatari che non pagano le rate creano un effetto negativo a catena. Le banche si ritrovano sempre più crediti insoluti (le famose “sofferenze”) e se il mutuatario non paga viene attivata la garanzia ipotecaria ovvero si vende la casa all’asta per cercare di rientrare nella disponibilità della somma prestata oltre che degli interessi. E questa offerta di immobili a prezzi di liquidazione contribuisce a deprimere ulteriormente il mercato immobiliare.
Lo scorso anno le esecuzioni nei tribunali italiani hanno toccato quota 225.000: 26 immobili vanno all’asta ogni ora ovvero 630 al giorno.
Una tempesta perfetta si è abbattuta sul settore dal 2008 con l’avvio della crisi economico finanziaria e tutto quello che ha significato: difficoltà di onorare i mutui per la casa e nella concessione del credito, crollo dei consumi e degli investimenti, aumento fortissimo della pressione fiscale.
Se non c’è fiducia nel futuro lavorativo e professionale (e non c’è mobilità sociale) e una ragionevole certezza di poter pagare un mutuo per 20 o 30 anni, acquistare una casa (e mantenere il posto di lavoro in quell’area) diventa una scelta azzardata. Una chimera per molti italiani che hanno visto in questi anni i loro redditi precipitare o perdere la sicurezza del lavoro. A conferma delle persistenti difficoltà emerge un dato significativo in un recente studio di Nomisma: in un anno si è passati dal 14,4% al 22,8% di famiglie che dichiarano difficoltà a far fronte al mutuo. Quasi una famiglia su quattro, quindi, che potrebbe portare un potenziale aumento di stock di sofferenze bancarie (npl), dopo che per anni la capacità di tenuta su questo fronte era stata nettamente superiore a quella delle imprese.
E fra coloro che chiedono un mutuo attualmente solo una famiglia su quattro ottiene dalla banca il disco verde.
Sul fatto che la casa da dieci anni a questa parte non è un investimento così sicuro come invece è stato nel passato, ne abbiamo scritto tante volte sui nostri report e quindi quello che è accaduto in questi anni in termini di sboom del settore non ha stupito né noi né i nostri lettori più fedeli.
Da oltre 10 anni abbiamo almeno una volta ogni 2 anni come SoldiExpert SCF scritto un report sull’argomento per cercare di smontare la tesi  che l’investimento immobiliare è sicuro e non tradisce pubblicando report e numeri di una bolla che si stava formando (e non solo in Italia) come veniva anche riportato in studi internazionali come quelli di Robert Shiller,  Premio Nobel per l’economia nel 2013, che da molti anni aveva messo in guardia dalla “mattonite”,  spiegando con numeri e studi che non è affatto vero che nel tempo il tasso di ritorno di questo investimento è così allettante.
E la bolla è purtroppo scoppiata.
Crollo delle transazioni immobiliari sul mercato italiano (passate da quasi 900.000 del 2007 a meno di 500.000 attuali su base annua) e soprattutto dei prezzi immobiliari in discesa di un -20/25% medio rispetto ai massimi con punte anche del -50% e oltre nelle periferie.
 
 the economist
Se si guarda alle quotazione medie dei prezzi (vedi grafico sopra su elaborazioni Economist) delle case italiane e si effettua un confronto con alcuni altri Paesi balza all’occhio lo sboom italiano. In termini reali i prezzi delle case attuali sono di poco superiori a quelli del primo semestre 1997 e il trend discendente tricolore ha qualche similitudine come andamento solo con quello greco. Fra le nazioni al mondo che hanno visto maggiormente salire  le quotazioni dell’immobiliare fino all’ultimo semestre 2015  la Svezia e la Gran Bretagna mentre la maglia nera è il Giappone che dal 1997 in poi ha visto le quotazioni del mattone scendere in termini reali del 25% in un mercato dominato dalla deflazione e dalla decrescita demografica.
Il grande crollo del mattone colpisce tutta l’Italia
Mi è capitato negli ultimi mesi per esempio di frequentare per motivi familiari Torino città in cui ho vissuto fino a 25 anni. I prezzi delle case in questa città, che conosco bene, sono veramente esemplari di cosa significa un mercato in caduta. Dal 2008 a oggi i prezzi degli immobili sono scesi mediamente di quasi il 50%. Una furia delle vendite che non ha risparmiato nemmeno la collina torinese e le zone più pregiate, in una città che ha visto nel primo trimestre 2016 risalire il numero di compravendite ma non i prezzi, ancora in forte discesa. I cartelli “vendesi” si moltiplicano ogni giorno e restano appesi mediamente per 6/7 mesi. Altri venditori sono pronti a mettere sul mercato la propria “roba” se solo i prezzi risalissero. E sono numerosi.
 casa800x300
Le persone anziane vorrebbero vivere in case più piccole e hanno bisogno di liquidità per affrontare la sempre più lunga e costosa terza età, mentre i figli che ereditano le loro case preferiscono monetizzare. Non possono permettersi di mantenere case troppo costose e affittarle non è piu’ redditizio come un tempo, anche a causa dell’impatto fiscale accresciuto di molto in questi anni. La Corte dei Conti ha certificato che nel 2015 il livello di tasse sulla casa ha raggiunto il record storico: 43,9 miliardi di gettito complessivo. L’abolizione dell’Imu sulla prima casa e le novità della legge di stabilità si confida che facciano effetto a partire dalla fine di quest’anno, ma la spremitura del fisco sul mattone resta elevata in confronto soprattutto al passato.
E quello che è accaduto a Torino in termini di quotazioni immobiliari è successo un po’ in tutte le parti d’Italia. A Padova gli agenti immobiliari si lamentano di vendere a prezzi inferiori (1000 euro al metro quadro in diverse zone della città) a quelli di costruzione. “L’unica àncora di salvataggio per il mercato immobiliare è rappresentato dagli studenti universitari: belle case centralissime, ma invendute –ha ben sintetizzato Guerino Polito, presidente regionale della Fiamm – vengono affittate a 4-5 ragazzi portando a casa un canone di mille euro”. A Padova il Comune ha tagliato la Tasi sulla seconda casa e l’aliquota Imu è relativamente bassa, ma poco cambia. Ai fini del calcolo dell’Imu per alcune case il valore risulta superiore del 50% del valore reale. “E se non mancano i segnali positivi come le compravendite in salita del 22% nel primo trimestre 2016 e una normativa vantaggiosa sulle prime case i prezzi continuano a scendere a causa delle aste fallimentari che permettono di acquistare appartamenti anche a metà prezzo”.
In diversi paesini italiani e soprattutto del centro-sud poi si è arrivati alla situazione che diversi privati accettano di buon grado l’idea di regalare la propria casa vecchia (spesso ereditata) in quanto non ha mercato e su cui nonostante questo, continuano a pagare le tasse in quanto proprietari di immobili.
E’ diventato celebre il caso di Gangi, borgo fra i più belli d’Italia, in provincia di Palermo, dove il sindaco ha organizzato un mercato per cercare di far incontrare domanda e offerta di case offerte a zero euro. Obiettivo quello di ripopolare il paese, disabitato per le troppe persone che sono emigrate o si sono trasferite in periferie più moderne.
 E sempre più comuni in Italia si trovano in questa situazione con i centri storici o i borghi in rovina e forti difficoltà da parte di chi eredita o possiede questi immobili di poterli mantenere in condizioni decorose. Ereditare insomma un immobile può non essere l’affare che si ipotizzava un tempo quando all’apertura del testamento tutti gli eredi aspiravano a ricevere una casa e non i liquidi dal de cuius .
 
Il quotidiano britannico Guardian è arrivato addirittura a stimare in 2,7 milioni le case sfitte in Italia. Peggio di noi stanno messi solo gli spagnoli con 3,4 milioni di immobili inutilizzati. Case disabitate o svuotate come il patrimonio dei proprietari o degli eredi.
Trovare un affittuario che paga con regolarità è diventato più difficile che in passato e in molte zone non esiste comunque quasi mercato per le compravendite o per le locazioni.
Molti borghi si svuotano perché non è facile trovare lavoro nelle vicinanze; il fisco poi si mangia una parte consistente dei rendimenti e così il mattone finisce sbriciolato dalla crisi.
Anche la demografia non aiuta…
E la curva demografica italiana come quella della crescita economica e dell’occupazione non inducono a scenari molto ottimistici.
Poche settimane fa l’Istat ha rilevato come per la prima volta da 90 anni il numero degli italiani morti è stato superiore a quello dei nati. Abbiamo perso 130.000 abitanti (al 31 dicembre 2015 eravamo 60.665.551) sommando i flussi in entrata (nascite e immigrazioni) e sottraendo quelli in uscita (decessi ed emigrazioni).
Gli italiani sono sempre più vecchi: il 6,7% della popolazione supera gli 80 anni, mentre si riduce la popolazione con meno di 15 anni e anche quella in eta’ attiva.
L’età media della popolazione e’ 44,7 anni e il processo di invecchiamento investe tutte le regioni d’Italia anche se con intensità differenti: al Centro-Nord l’età media supera i 45 anni, nelle regioni del Mezzogiorno è di poco superiore ai 43 anni.
Il tasso di natalità in Italia è ai minimi storici dall’Unità d’Italia. Solo 488.000 mila nel 2015. Il 2015 è il quinto anno consecutivo di riduzione della fecondità giunta a 1,35 figli per donna. Ci avviciniamo sempre più ai tassi di fertilità più bassi del pianeta tipo Giappone o Hong Kong e anche questa non è una notizia positiva per il mercato immobiliare nostrano. Se negli Stati Uniti i prezzi delle case sono tornate ai massimi del 2007, noi distiamo di oltre 25 punti percentuali.
La pesante recessione iniziata nel 2008 e dalla quale ancora non ci siamo ripresi, come anche le pessime notizie sulla disoccupazione giovanile che in Italia che viaggia intorno al 40%, spengono le ambizioni di chi si attende una ripresa dei prezzi degli immobili.
Come spiega uno studio pubblicato dalla Banca d’Italia lo scorso anno che avvisava come “i percorsi che nel passato hanno portato alla forte crescita del settore difficilmente potranno essere riproposti nel futuro…Il forte ridimensionamento del mercato immobiliare, i conseguenti elevati livelli di invenduto, un contesto demografico meno favorevole del passato, i problemi di accesso al credito di giovani e stranieri spingono verso modelli di crescita dell’intero comparto immobiliare molto diversi dal passato”.
Sono quasi 29 milioni le abitazioni presenti in Italia secondo l’ultimo censimento del 2011. Si è costruito tanto (e anche male) e il futuro per il mattone tricolore non appare in discesa nonostante lo scossone subito dai prezzi.
Il rischio di vedere ancora spremuto dal punto di vista fiscale chi detiene un immobile non è sventato e la nuova riforma del catasto messa in cantiere entro il 2018 rischia di essere una nuova mazzata per il settore con rendite catastali aumentate se si guarda ai Comuni dove questa misura è stata già parzialmente sperimentata.

E come abbiamo visto sono numerose le forze che oggi spingono verso una pressione più in vendita che in acquisto del mercato immobiliare italiano e il nuovo scenario che si è aperto dopo il referendum inglese con la vittoria dei favorevoli all’uscita della Gran Bretagna dall’Unione Europea aggiunge incertezza allo scenario economico europeo col rischio di un forte impasse dell’economia e nelle decisioni d’investimento dei consumatori.

E le speranze riposte nel 2016 di una ripresa del mercato immobiliare negli ultimi 2 mesi, a causa del clima di incertezza generale,  si stanno già spegnendo di fronte alle incertezze dello scenario economico globale e alle turbolenze sul fronte politico europeo. Secondo Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro studi di Casa.it, “si stanno rivedendo le previsioni che parlavano di un 2016 come dell’anno della definitiva ripresa del mercato. Probabilmente non sarà così e si dovrà attendere ancora prima di avere la certezza di essere definitivamente usciti da una fase di ciclo non positiva”.

Nel I° semestre 2016, riporta l’Osservatorio, la domanda di abitazioni ha segnato un miglioramento del 2,6% ma i prezzi degli immobili residenziali sul mercato si sono stabilizzati (-0,1%) con un valore medio di vendita pari a circa 2.010 euro per metro quadro. La forbice tra i prezzi richiesti in vendita e quelli offerti in acquisto rimane inoltre ampia: lo scarto percentuale si è attestato a 10,3% in giugno. Valore ancora elevato anche se in contrazione rispetto al giugno 2015 (-12,2%).

Il traino della domanda è rappresentato dai capoluoghi di regione, tutti caratterizzati da una crescita superiore alla media nazionale: +4,6% Milano, +5,7% Roma, +3,6% Napoli, +5,4% Torino tra gli altri. I prezzi si sono contratti nel semestre a Roma (-1,3%), Venezia (-1,8%), Bologna (-1,2%) mentre sono cresciuti solo a Napoli (+1,1%) e si sono stabilizzati a Milano (-0,3%) e Torino (+0,2%).

Lucrare sulla discesa degli immobili è una vera professione

Questo vuol dire che non è possibile fare affari in questo settore in nessun modo? No, naturalmente. E proprio in questi giorni mi è capitato di leggere un libro di Antonio Leone, investitore immobiliare, dal titolo un po’ troppo fiammante “Compra case senza soldi” (Flaccovio Editore) ma dal contenuto interessante e ricco di spunti utili.

 compra case senza soldi
Ho conosciuto Antonio Leone quasi 20 anni fa e ne ho seguito a distanza la carriera che lo ha fatto diventare un vulcanico imprenditore del settore immobiliare come Napoli, la città in cui hanno sede diverse delle sue imprese.
Antonio Leone è un grande esperto di aste immobiliari e tiene corsi sull’argomento in tutta Italia e in questo libro fornisce consigli utili che valgono anche per chi guarda all’immobiliare tradizionale ma può apprendere tramite questo libro delle nozioni sempre valide e soprattutto in questa congiuntura.
Qual è la ricetta per guadagnare n.1 di Warren Buffett, uno dei più ricchi uomini al mondo? Comprare basso e vendere alto. E questa apparentemente banale “legge” vale anche (e soprattutto oggi) per il mercato immobiliare dove diventa sempre più importante in un mercato difficile come quello attuale cercare di acquistare a forte sconto se si vuole cercare di fare qualche affare in questo settore. E acquistare a forte sconto non significa certo acquistare a prezzi di mercato ma di “rottura”.
La modalità consigliata da Antonio Leone è quella di partecipare alle aste immobiliari dove lo sconto che si può ottenere rispetto a quello di mercato può raggiungere anche il 40-50%. E dove naturalmente non tutti gli affari immobiliari vanno a buon fine e se ne esce sempre trionfatori e con plusvalenze in portafoglio. Si guadagna ma anche si perde. Ci sono operazioni che vanno a buon fine e altre no. Per acquistare un immobile bisogna prima conoscere bene l’oggetto del desiderio, i punti di forza e di debolezza e avere una squadra di esperti al proprio fianco. Notai, avvocati, commercialisti, imprese di costruzione e ristrutturazione, geometri, broker di mutui, ingegneri, agenti immobiliari. I tempi in cui per guadagnare bastava essere semplicemente “padroni di casa” appartengono secondo Antonio Leone a un’altra era.
Il tempo delle “vacche grasse” è finito e occorre affrontare l’investimento immobiliare spiega Leone con organizzazione, metodo e lucidità. Non è più il tempo dove basta acquistare come nel passato qualsiasi immobile per fare un affare rivendendolo dopo qualche anno; se si sbaglia, l’errore può costare molto caro. La perdita non è né di lieve entità né facilmente recuperabile.
E il mercato degli immobili da questo punto di vista sta diventando sempre più simile a quello delle automobili usate. Più passa il tempo, minore diventa il valore e sempre più si guarda al bene d’uso rispetto al bene d’investimento.
Due le strategie combinate consigliate nel libro “Compra case senza soldi” di Antonio Leone per chi vuole speculare sugli immobili: acquistare a basso prezzo puntando sulle aste o sui venditori “don’t wanter” ovvero coloro che per un motivo o per l’altro devono a tutti i costi monetizzare il proprio immobile e sono disponibili a offrire un robusto sconto. E puntare ad acquistare case non perfette ma da ristrutturare (senza eccessive personalizzazioni) perché spesso la creazione di valore si nasconde in una buona ristrutturazione.
Per guadagnare occorre insomma cercare di spuntare un prezzo di carico nettamente più basso di quello del mercato per cercare di lucrarne la differenza puntando quindi su situazioni speciali. Le possibilità in questo modo di fare affari nel settore aumentano pur naturalmente se le insidie esistono sempre ed è bene per questo motivo essere molto più preparati che nel passato per affrontare questo mercato.
 variazione canoni locazione
Comprare per dare in locazione? Il regime della cedolare secca ha reso più vantaggiosa per i proprietari di case questa modalità ma occorre fare bene i conti sui costi da sostenere per il mantenimento della casa come manutenzione, pressione fiscale e rischio di trovarsi con inquilini morosi. Un’eventualità che non è più solo teorica. E in cui il proprietario di casa ha le armi molto spuntate nei confronti dell’affittuario dal momento che dallo sfratto secondo l’Osservatorio Affitto Assicurato i proprietari impiegano circa un anno per tornare in possesso del proprio immobile con una perdita fino a 10.000 euro.
Ci sono città come Modena in cui gli uffici giudiziari sono sommersi da questo fenomeno. Da inizio anno sono stati notificati 650 sfratti e un inquilino su tre è moroso a causa della crisi economica. Secondo i dati del Ministero dell’Interno, nel 2015 in Italia ci sono stati 57.015 sfratti per morosità. Moltiplicando questo dato per i 10.000 euro di perdita media che secondo l’Osservatorio Affitto Assicurato subisce mediamente il proprietario, significan che l’anno scorso gli italiani che affittano casa hanno perso 570 milioni di euro a causa di inquilini morosi.

Insomma guadagnare sugli immobili non è una passeggiata ma una vera impresa che richiede grande preparazione e professionalità ed è un affare complesso. Ricordandosi sempre come spiega Leone che l’investimento immobiliare “Non è liquido. Non puoi cioè smobilitarlo il giorno seguente e liberartene come potresti fare, invece, con un titolo azionario, acquistabile e rivendibile in 3 giorni. Ergo servono delle strategie precise, occorre mettere insieme più azioni, perfettamente coordinate fra loro, per l’acquisto e la vendita dell’immobile”. E avere pazienza, molta pazienza. Più sono complicati i problemi che si risolvono negli affari immobiliari maggiori sono i potenziali guadagni. Ma non è più un investimento facile e alla portata di tutti se non si è preparati a quello che è diventato il nuovo scenario che non è più quello pre 2008 dove la maggior parte degli italiani pensavano che bastava acquistare una casa per vederne nel tempo aumentare il valore.

Un estratto di questo articolo è stato pubblicato anche sul quotidiano Libero del 19/7/2016

Il Blog di SoldiExpert SCF

Cerchi consigli per investire in modo
intelligente i tuoi risparmi?

Affidati ai professionisti della
consulenza finanziaria indipendente di
SoldiExpert SCF

PARLA CON NOI

Scopri cosa possiamo fare per il tuo piccolo o grande patrimonio e contattaci per fissare un primo appuntamento telefonico gratuito con uno dei nostri consulenti

PARLA CON NOI