CON LA SURROGA CHI HA SOTTOSCRITTO UN MUTUO PUO’ RISPARMIARE DI BRUTTO (anche decine di migliaia di euro) MA NON LO SA

Se avete sottoscritto voi o qualche vostro amico, conoscente o parente un mutuo immobiliare negli scorsi anni c’è una buona notizia da condividere.

Si possono in moltissimi casi risparmiare un bel po’ di quattrini, rinegoziandolo. Gli addetti ai lavori chiamano questa operazione “surroga” ovvero la portabilità di un mutuo da una banca all’altra. Nel passato questa operazione era di fatto impossibile poiché per fare un’operazione di questo tipo occorreva entrare in un girone infernale fra banche e notai: cancellare l’ipoteca ed, estinto il vecchio mutuo, iscrivere una nuova ipoteca con l’istituto di credito subentrante. Roba da uscirne pazzi (e spennati).

Nel 2007 in una delle famose lenzuolate del Decreto Bersani venne introdotta sui mutui casa fatti ai consumatori (quindi non stiamo parlando di mutui per aziende) la possibilità della surroga (senza costi per il mutuatario che vuole traslocare il mutuo da una banca all’altra), semplificando oneri e procedure per il mutuatario che vuole svincolarsi dal vecchio contratto perché sul mercato ne trova magari uno con condizioni migliori. La libera portabilità del mutuo. Gratuita.

In pratica immaginate che avete sottoscritto un mutuo nel 2005 a tasso fisso al 5,9%  di 30 anni su un capitale di 120.000 euro. Avete pagato 10 anni di rate ma ne restano da pagare ancora per 20 anni, 240 mensilità. Una rata che pagate in base ai dati sopra esposti di 712 euro al mese.

E se surrogate? Ovvero cambiate banca e chiedete che vi siano applicate le condizioni attuali?

Immaginate di trovare un mutuo a tasso fisso ora al 2,7%: quanto paghereste? La rata scenderebbe da 712 euro al mese a 540 euro. Non male. Ben più degli 80 euro di Renzi.  Anche perché il risparmio totale sugli interessi per le 240 mensilità rimanenti ammonterebbe ad oltre 40.000 euro. Non proprio briciole.

E l’esempio che abbiamo fatto non è immaginario: anzi è possibile risparmiare anche di più se si sceglie in questo momento la banca più conveniente.

Come confrontare il vecchio col nuovo e in modo facile e passare dalla teoria alla pratica?

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L’andamento del titolo della società MutuiOnline a Piazza Affari

Non è affatto difficile se si utilizza un comparatore di mutui online come quello di…

… MutuiOnline (www.mutuionline.it  Numero Verde 800-99.99.95), società quotata a Piazza Affari (e che è presente tra l’altro in alcuni nostri portafogli di SoldiExpert SCF i nostri servizi di consulenza patrimoniale sugli investimenti), che offre proprio questo servizio di brokeraggio ovvero la possibilità di confrontare offerte di mutui di più banche concorrenti sia per nuove stipule che surroghe.

Il ritorno economico di questa società?

Ha accordi con tutte le banche presenti nel suo sito e ne cura la pre-approvazione in cambio di una percentuale che viene direttamente pagata dall’istituto bancario a MutuiOnline.

Il cliente quindi non paga in modo diretto nulla per questo servizio e può confrontare su questo sito (e ne esistono certo anche altri simili se si cerca sul web) le varie offerte attraverso pochi passaggi e dati (entità mutuo, rata, spread, tipo di tasso, durata…) e  può naturalmente senza impegno e compilando un modulo ottenere entro una giornata lavorativa una consulenza telefonica personalizzata da un esperto e ricevere un parere preliminare di fattibilità dalla banca.

Tutto stando comodamente a casa: il bello del web.

In questo settore MutuiOnline è il leader ed è la società che ha portato in Italia questo modello di business (e che nel tempo si è esteso ad altri comparti) e per questo abbiamo intervistato Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it, per rivolgergli le domande più frequenti sull’argomento mutui, surroga e dintorni raccolte anche dai nostri lettori di MoneyReport.it

RobertoAnedda-MutuiOnline.it

E’ boom per le surroghe dicono i dati sul mercato dei mutui. Nei primi tre mesi del 2015 i mutui di surroga sono arrivati al 58,8% delle erogazioni totali, seguiti con il 34,9% dei mutui per acquisto prima casa.  Ma molti risparmiatori non conoscono questa possibilità. Che succede?

“Il mercato immobiliare per la prima volta nel 2014 dopo 7 anni di crisi ha dato cenni di risveglio e anche i primi mesi del 2015 confermano un miglior andamento anche se naturalmente siamo ben lontani dai picchi del passato. E anche nel mercato dei mutui si è evidenziato un incremento che è trainato proprio dai mutui di surroga.  E l’altro fatto nuovo e veramente esplosivo è il costo del denaro che è sceso a livelli che non si erano mai visti nel passato grazie soprattutto all’iniezione di liquidità da parte della Banca Centrale Europea. E si è aperta una grande opportunità, veramente significativa, per i possessori di vecchi mutui di approfittare di questa situazione sia per una nuova stipula che per la surroga di uno vecchio. Ed è vero che molti risparmiatori non conoscono questa possibilità. E’  un peccato perché può consentire di risparmiare anche oltre 50.000-60.000 euro e comunque risparmiare rispetto al vecchio mutuo cifre non proprio trascurabili nell’ordine di qualche migliaio o decina di migliaio di euro mediamente”.

Chi ha più convenienza a richiedere la surroga?

“Una platea molto vasta di risparmiatori e diventano potenzialmente surrogabili anche molti mutui sottoscritti oltre 10 anni fa. Chi ha sottoscritto un tasso fisso negli anni scorsi ha pagato mediamente fra il 5 e il 7% e ora può quasi …

… dimezzare il costo del denaro. Chi ha sottoscritto un mutuo nel 2011-2012 nel periodo dello spread massimo ha poi una convenienza eccezionale a rinegoziare: può ottenere risparmi anche sopra i 100.000 euro perché anche se aveva sottoscritto il variabile lo spread Euribor da allora a oggi è crollato. E’ passato da una media del 5% a una media dell’1,7-1,9% attuale. E sono molti quattrini che si possono risparmiare sul capitale residuo già in parte ammortizzato. E dalle nostre simulazioni è facile vedere che se anche mancano 7/8 anni alla scadenza può essere conveniente ancora fare la surroga”.

Qualche nostro lettore ci ha raccontato che è andato alla propria banca per ottenere una rinegoziazione e ha ricevuto picche. Eppure se va sul vostro sito trova magari che la stessa banca offre a chi trasloca il mutuo da un’altra banca condizione molto competitive. Le migliori condizioni si offrono più facilmente ai clienti nuovi piuttosto che a quelli vecchi. E’ normale?

Sì accade di frequente. Se si modifica il contratto col proprio istituto di credito, non si tratta di surroga, ma di rinegoziazione. La surroga e il confronto di preventivi di altre banche è anche un’opportunità per ottenere una rinegoziazione e condizioni migliorative dal proprio istituto di credito. Nulla tuttavia vieta alla banca di cambiare le condizioni contrattuali in modo più favorevole al cliente. Questa è la teoria ma nella pratica per molte banche rimettere in discussione un mutuo già erogato diventa spesso un problema e preferiscono piuttosto che il cliente se ne vada da un’altra parte.

Per la banca non c’è l’obbligo di accettare la rinegoziazione e la vecchia banca può ragionare che è meno oneroso perdere il cliente sul mutuo piuttosto che trattenerlo. Anche perché il paradosso è che così magari perdono un cliente “vecchio” ma ne acquisiscono magari uno nuovo che trasloca presso la stessa banca il mutuo vecchio a condizioni competitive”.

tabella 30 anni
Una tabella che consente di calcolare il risparmio ottenibile con la surroga su un mutuo originario di 120.000 euro a 30 anni. E’ solo indicativa ed è aggiornata a inizio marzo 2015 e si consiglia per fare i calcoli aggiornati di fare le simulazioni su http://www.mutuionline.it/

Attualmente nella tabella che ci siamo scambiati per calcolare per esempio su un mutuo originario a 30 anni i tassi fissi erano calcolati intorno al 3% per il fisso e all’1,75% per il variabile: ma nelle ultime settimane sono scesi ulteriormente?

“Sì, rispetto a quelle tabelle oggi si possono trovare come si può vedere sul nostro sito facendo delle simulazioni un tasso fisso su un mutuo a 20/30 anni al  2,5-2,6% e un tasso variabile grazie agli Euribor a zero e gli spread in continuo calo, si va intorno all’1,50-1,60%.

La domanda solita del risparmiatore è fra le 2 opzioni quale preferire visto che con la surroga si può decidere di cambiare anche tasso, importo, scadenza…

“Secondo i future la Bce potrebbe iniziare lentamente a rialzare i tassi solo nel 2020. Per quanto il mercato dei future non sia del tutto attendibile e possa essere soggetto a forti oscillazioni è in ogni caso un dato importante da conoscere, soprattutto per chi…

… investe, sta per stipulare un mutuo o intende surrogare il vecchio mutuo con uno più conveniente.

La scelta tra i due tassi dipende sempre dal risparmiatore e dalle sue preferenze anche psicologiche oltre che dal tipo di entrate. Può essere opportuno scegliere il tasso fisso (nelle ultime settimane oltre il 70% del mutui di surroga è negoziato con questo tasso dal nostro osservatorio) che, anche se al momento è più alto di circa l’1%, garantisce un rimborso costante anche tra quattro o cinque anni, cioè quando la situazione potrebbe essere completamente diversa. Un margine così ridotto di maggior costo fra variabile e fisso di poco più dell’1% favorisce su mutui con scadenza medio-lunga il tasso fisso, facendo pendere la bilancia a suo favore.

Quindi, spendere ora di più per essere sicuri di non dover sborsare cifre consistenti se i tassi cambieranno. Il tasso variabile è molto basso ma se si hanno molte rate da pagare su mutui ultra decennali è difficile prevederne la convenienza e diventa una scommessa che il risparmiatore deve mettere in conto che può anche pesargli contro. Soprattutto se i suoi redditi nel futuro non saranno agganciati all’incremento dei tassi”.

tabella 20 anni
Una tabella che consente di calcolare il risparmio ottenibile con la surroga su un mutuo originario di 120.000 euro a 20 anni. E’ solo indicativa ed è aggiornata a inizio marzo 2015 e si consiglia per fare i calcoli aggiornati di fare le simulazioni su http://www.mutuionline.it/

Alcuni lettori di MoneyReport.it mi hanno domandato cosa accade con le assicurazioni stipulate insieme al mutuo. Sono infatti sempre più le banche che richiedono necessariamente un’assicurazione sul mutuo (talvolta delle vere “fucilate” con costi abnormi), al fine di avere un’ulteriore garanzia per il prestito da rilasciare. Che succede in caso di trasloco del mutuo ?

“In caso di surroga del mutuo è possibile spostare anche la polizza assicurativa sul nuovo mutuo. Ovviamente il beneficiario della nuova polizza non sarà più la vecchia banca, ma la nuova.

Nel caso non si voglia trasferire la vecchia assicurazione al nuovo mutuo, si può rescindere dal contratto e chiedere alla banca di rimborsare la quota del premio assicurativo non goduta in base al regolamento n° 35 dell’Isvap del 1° dicembre 2010 e successiva disposizione dell’ABF del 25 ottobre 2011 (e l’impresa assicuratrice ha l’obbligo di restituire al cliente la parte di premio del periodo residuo entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione di trasferimento)”.

piuma

Ricordiamo in proposito che la banca in cui si decide di trasferire il mutuo potrebbe a sua volta richiedere la stipula di una copertura assicurativa. Ma è importante sapere che l’unica copertura obbligatoria è quella contro scoppio e incendio, mentre ad esempio su infortuni, malattia o perdita del lavoro è facoltativa. Ed è bene sapere che, in base al regolamento Isvap in vigore dal 1° luglio 2012 non si obbligato ad accettare la copertura assicurativa proposta dalla banca che eroga il mutuo ma si è liberi di rivolgersi alla compagnia che preferisce (sul web e anche sul sito di MutuiOnline è possibile anche comparare diverse polizze assicurative) . Nel recente passato molte banche hanno fatto un sacco di quattrini dalla vendita “combo” delle loro polizze e oggi sono obbligate a presentare almeno 2 preventivi al cliente ma come risparmiatori potete trovarvene anche una voi sul mercato spesso a condizioni più convenienti.

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