Il mattone va a fondo e 400 mila italiani rimangono intrappolati nei fondi immobiliari

Quando si tratta di investire la maggior parte degli investitori ha fretta. La velocità con cui prendono una decisione è per loro la cosa più importante. Non l’analisi dell’investimento, che magari bloccherà il loro capitale per anni.

Come osservano i giornalisti Maria Teresa Cometto e Glauco Maggi, recenti autori del libro “Guadagnare con la crisi” (Sperling & Kupfer Editori) “Quando hanno a che fare con la finanza, le persone reagiscono in due modi opposti, ma entrambi sbagliati: da una parte nascondono la testa nell’ignoranza incolpando il sistema, le banche, la speculazione; dall’altra si illudono che la falsa conoscenza, cioè i consigli interessati dell’impiegato allo sportello o le dritte di un amico, ovvero informazioni assunte in dieci minuti di apnea dell’intelligenza nei quali fanno finta di comprendere tutto, facciano di loro degli investitori.”

Purtroppo fa di loro solo degli acquirenti di prodotti finanziari, perché per investire, un po’ di consapevolezza ci vuole. E anche di senso critico. Un buon primo passo è capire che l’impiegato allo sportello, il promotore o il bancario, non sono lì per cambiare il destino finanziario dell’investitore, ma magari per vendere la loro merce su pressione della loro direzione commerciale. Per questo dei prodotti finanziari che vendono parlano solo delle opportunità che offrono, mai dei rischi.

I difetti? Sta al consumatore capirli. Non guardando solo le pubblicità dei prodotti finanziari, ma anche le avvertenze, quelle scritte in piccolo. Di domande prima di investire bisogna farsene molte. Non c’è solo il fatidico “quanto rende” e “quanto è sicuro”. Anche perché al di là di tutto quello che vi possono raccontare il “quanto rende” non è una certezza ma una possibilità e il “quanto è sicuro” dipende da come va il mondo, che non è esattamente una cosa prevedibile. E’ purtroppo al risparmiatore comune piace ragionare in termini assoluti, mentre in finanza si dovrebbe ragionare esclusivamente in termini relativi. Ovvero “quanto rende, quanto è sicuro rispetto ad altri investimenti? Che rischi corro rispetto ad altri strumenti?”

La sicurezza è nulla senza il controllo

Quando i 400 mila italiani rimasti intrappolati nei fondi immobiliari hanno deciso di effettuare questo investimento si sono fatti una sola domanda: è un investimento sicuro? E la risposta è stata da parte di molti addetti ai lavori “Sì”. Cosa c’è di più sicuro del mattone hanno pensato anche questi italiani vedendo che il loro giudizio era confermato dagli esperti? A molti la risposta “Sì” è bastata.

Avrebbero invece dovuto chiedersi: oltre che sicuro quanto è liquido questo investimento? Se lo voglio vendere posso farlo? La liquidità non l’avevano messa in conto. Né che un investimento sicuro potesse diventare problematico o prosciugargli la liquidità. Il problema in finanza non sono le risposte ma le domande. Se non ti fai le domande corrette, sei destinato a investire male i tuoi soldi. 

Diversi anni fa facemmo vendere a un cliente della consulenza personalizzata uno di questi fondi immobiliari, spiegando i rischi di illiquidità che stava correndo quando il mercato (e stiamo già parlando di alcuni anni fa) dava già i primi segni di crepa. Sottolineo che noi siamo consulenti non venditori di prodotti finanziari e non ci facciamo pagare dalle società che sfornano prodotti finanziari ma dai clienti. L’indipendenza è tutta qui ma fa un’enorme differenza tra chi è libero di scegliere il meglio per il proprio cliente e chi guadagna in percentuale su quello che il cliente alla fine compra.

Il ballo del mattone

La corsa del mattone in Italia ci sembrava finita già da qualche anno. Ancora adesso questo cliente ci ringrazia. Se avesse mantenuto quell’investimento oggi sarebbe uno di quei 400.000 sottoscrittori di fondi immobiliari rimasti intrappolati in questi prodotti. Alcuni investitori ci avevano investito veramente tanto sui fondi immobiliari come Alpha e gli altri perché la maggior parte degli esperti e nei forum di Borsa ne parlavano solo bene, grazie a quell’altra bufala che spesso attira molti risparmiatori che è la storia del dividendo o della cedola che toccheremo in un altro Report per smascherarla.

Il fondo Alpha dovrebbe scadere tra tre anni il 27/06/2015, vendere tutto il patrimonio e liquidare i sottoscrittori. Ma probabilmente verrà prolungato di altri 15 anni! Se per allora le condizioni del mercato immobiliare non saranno cambiate, il fondo potrà legalmente rimborsare i propri sottoscrittori nel 2030 usufruendo della proroga e del periodo di grazia concesso. Davvero un bell’investimento!

Intanto sul mercato le quote del fondo Alpha Immobiliare valgono ora meno di  1000 euro (attualmente circa 940) dopo che nel 2007 erano arrivate a valere più di 4000 euro. Secondo le perizie fatta dalla società il valore intrinseco di ciascuna quota al 31/12/2012 è di 3701 euro (il cosiddetto Nav). Ma la Borsa (dove gli scambi sui fondi immobiliari sono sempre stati bassi) non crede molto alle perizie anche perché un conto è il valore stimato, un conto è il valore realizzato. E a far la fila per acquistare questo patrimonio di edifici soprattutto commerciali o uffici non si vede in Italia attualmente nessuno. Sui 23 fondi chiusi immobiliari quotati lo sconto sul Nav attualmente è superiore infatti al 50% e chi qualche anno fa, vedendo lo sconto intorno al 30% pensava di fare un affare tuffandosi (e sono nati anche dei fondi immobiliari chiusi che vendevano questo “affare” e che oggi valgono già un 30% in meno), ha fatto un errore.

La bolla del mattone 

Il 22 marzo scorso il settimanale Il Mondo ha dedicato la copertina a “Come salvare 400.000 sottoscrittori di fondi immobiliari”. Chi ha venduto questi prodotti ai risparmiatori? I soliti noti. Le banche e gli uffici postali. A piazzare prodotti finanziari sono sempre dei fenomeni in banca e alle Poste.

Poi magari uno dopo aver comprato si aspetterebbe anche di essere seguito. Un consiglio magari anche su quando uscire. Non arriva mai. Le banche hanno interesse a farti comprare mica vendere. “Ma se fanno così perdono i clienti “ dicono alcuni. Guardate parlo per esperienza: prima di lasciare la propria banca il cliente ci pensa 400 volte. E nella maggior parte dei casi non la molla. Nemmeno quando è stato tradito e il suo patrimonio è stato fatto a polpette.

Torniamo a quelli sbattuti in copertina su “Il Mondo”. Uno si chiede: ma da questa situazione come ne usciranno i malcapitati 400 mila sottoscrittori di fondi immobiliari? Con l’ennesima proroga forse.

Visto che i fondi giunti a scadenza hanno asset che non sono liquidabili sul mercato, le società che li gestiscono hanno proposto al ministero dell’Economia e all’Autorità di Vigilanza una proroga al 31 dicembre 2018 “per tutti quei fondi che abbiano già fatto ricorso alla proroga o al periodo di grazia oppure si trovino nell’impossibilità di procedere alla dismissione”. Davvero una bella soluzione: congeliamo tutto per tre anni e poi vediamo se lasciando passare un po’ di tempo le cose vanno meglio. Bravi questi venditori di speranze. E il bello è che le persone continuano ad affidargli i propri soldi.

Il mattone, bello ma a volte impossibile

Insomma il mattone ne da’ di grattacapi e non è un investimento né privo di rischi né liquidabile a richiesta. Anche perché ci si trova in grande compagnia: gli italiani che vogliono vendere alcune delle case che avevano acquistato o ereditato per motivi economici o generazionali. Perché sono tartassati sempre di più (l’immobile si vede e non puoi non pagarci le tasse).

Poi in fila  a vendere ci sono i fondi immobiliari che dovranno prima o poi restituire i soldi ai sottoscrittori, lo Stato che vuole fare cassa dismettendo il patrimonio immobiliare. E i compratori? Per ora non si vedono visto che chi vende non è disposto a svendere. E poi sta cambiando anche la mentalità anche nel piccolo dicono le ricerche: se un tempo i giovani risparmiavano per comprarsi la casa ora non è più una priorità.

Casa, gli italiani si arrangiano così

Chi non è sicuro di poter trovare un lavoro in Italia non si impegna a comprare un immobile. E chi ha un lavoro precario si fa bastare quello che ha. Tanto una casa nell’ambito delle famiglie allargate ce l’hanno tutti. Come una mia amica. Vive in una casa grande che appartiene (attenti perché è complicato) alla nonna del compagno di sua mamma. La mia amica ha una sorella che vive in un’altra casa. I soldi non bastano mai quindi hanno preso la casa (della nonna del compagno della loro mamma) e l’hanno divisa in due. E così anche due altri compratori di case sono spariti.

Altro caso la mamma di una compagna dell’asilo di mia figlia che viveva in una casa senza una stanza per la bimba. Ma le case costano a Lerici. Nessuno riesce a venderle ma tutti continuano a chiedere prezzi d’amatore. Cosa facciamo, cosa non facciamo, hanno fatto così: ha scambiato la sua casa con quella dei suoi genitori. Lei si è presa quei 15 metri quadrati in più per fare la stanza alla bimba e i suoi genitori sono andati in casa sua. Nessuna transazione immobiliare. Mio marito dice che sono esempi di “decrescita felice”. Felice o no, per chi ha immobili su cui ha investito il proprio patrimonio in dosi massicce, o ha sottoscritto quote di fondi immobiliari, il fatto di non poter vendere data la rarefazione della domanda non è certo un happy end.

Investimenti? Mobili e immobili, altrimenti si muore di sete!

Ma allora chi ha investito in immobili ha fatto male? Dipende dalla dose.

La liquidità è libertà anche se come ogni libertà è volatile. Quindi largo nel proprio portafoglio non solo a investimenti solidi ma poco liquidi ma anche a quelli gassosi come le azioni, gli Etf e i fondi. Sono la nostra riserva d’acqua quando intorno a noi ci sarà il deserto. Quando nessuno vorrà comprare i nostri immobili, quando la nostra banca non vorrà o potrà ricomprarsi i titoli che ci ha venduto, quando non potremmo disdire le nostre assicurazioni. Quando attorno ai nostri investimenti solidi avranno fatto terrà bruciata, gli investimenti liquidi ci salveranno. Se riusciremmo a non zavorrarci troppo naturalmente.

I soldi? Non (solo) congelati è meglio!

Perché come dice Jason Zweig, firma del Wall Street Journal, nel “Il piccolo libro che salva i tuoi soldi” (Chw Edizioni) descrive il portafoglio perfetto. “Il portafoglio ideale è solido e liquido allo stesso tempo. Un investimento è solido se decenni di evidenze storiche indicano come altamente probabile che gran parte del suo valore di mercato non vada perduto. Un investimento è liquido se potete trasformarlo in denaro contante tutte le volte che volete, perdendone solo qualche goccia. Alcuni investimenti sono solidi senza essere liquidi. A meno che non abbiate sottoscritto un mutuo per il 90% del vostro immobile, probabilmente la vostra casa vale ancora alcune centinaia di migliaia di euro, anche dopo la recente correzione dei prezzi degli immobili. Ma se la dovete vendere di corsa è un’altra faccenda.

Non c’è niente di intrinsecamente sbagliato nel fatto di avere parte dei propri soldi investiti in attività non liquide, in quanto spesso danno performance maggiori a lungo termine. E’ assolutamente obbligatorio però avere sempre delle riserve di liquidità nel portafoglio. Come un viaggiatore che resta senza acqua nel deserto muore, l’investitore che non ha liquidità è destinato a soccombere”.