Investimenti immobiliari. I PREZZI DELLE CASE AI MASSIMI STORICI. IN SVIZZERA. QUALE FUTURO PER IL MATTONE TRICOLORE ?

In merito a questo report sono uscite alcune anticipazioni su diversi giornali e siti, fra cui il quotidiano Libero e i siti Corriere.it, WallStreetItalia.comMilanoFinanza.it, Il Quotidiano Immobiliare 
Vedi qui )

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Diventare milionari vendendo un appartamento in una casa popolare? E’ successo in queste settimane in Gran Bretagna dove una famiglia londinese ha messo in vendita un appartamento vicino a Covent Garden, nel cuore della capitale britannica, incassando qualcosa come 1,7 milioni di euro.

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La casa popolare venduta per 1,7 milioni di euro a Londra nelle scorse settimane

Una cifra quasi dieci volte superiore a quanto aveva speso all’inizio degli anni ’90 questa famiglia quando il primo ministro Margaret Thatcher aveva iniziato a privatizzare le case popolari, vendendole agli inquilini.

Decisamente un ottimo affare sotto tutti i punti di vista e va osservato che per trovare un compratore disposto a sborsare questa cifra sono bastate alla famiglia londinese meno di 6 settimane per chiudere l’operazione: in Italia le statistiche dicono che oggi per vendere un immobile occorrono mediamente 10 mesi come tempo medio di vendita.

Paese che vai, quotazione immobiliare che trovi.

E può interessante vedere questo grafico costruito grazie alla banca dati dell’Economist che mette a confronto da fine 2006 (poco prima …

 

… dell’inizio della Grande Crisi) i prezzi reali degli immobili in diverse nazioni per capire quanto l’andamento del prezzo degli immobili negli ultimi 10 anni abbia avuto un andamento profondamente differente da paese a paese.

prezzi case Italia

Cosa dice questo grafico?

In nero abbiamo messo in evidenza le quotazioni degli immobili in Italia che da fine 2006 sono in discesa mediamente del 23% in termini reali. Se avevate acquistato allora un immobile a 200.000 euro oggi il suo valore di mercato si aggira sui 150.000.

Come si vede meglio nel grafico successivo peggio del mattone italiano si è comportato in questo periodo quello greco e quello spagnolo mentre …

…  al top sono andati i prezzi degli immobili nelle nazioni “forti” come Svizzera, Svezia e Germania.

variazioni-Prezzo-Case

 

Nei paesi nordici il prezzo degli immobili ha raggiunto il record storico e a Copenaghen secondo Nykredit A/S, la più grande banca ipotecaria danese, i prezzi potrebbero salire quest’anno di un altro 11% dopo essere già saliti dell’8% nel 2014. E secondo la stessa banca questo rappresenta un pericolo che scoppi una nuova bolla dopo quella del 2006.

In Italia invece….

Se c’è un luogo in Europa dove non ci dobbiamo preoccupare del surriscaldamento dei prezzi degli immobili è però l’Italia a leggere le più recenti statistiche.

Secondo l’Eurostat nel primo trimestre di quest’anno l’Italia, dopo la Lettonia, è stato il Paese dell’Eurozona che ha registrato il maggiore …

… calo dei prezzi della case: meno 3,3% rispetto allo stesso periodo del 2014.

Nel resto dell’Eurozona i prezzi degli immobili residenziali hanno invece registrato una crescita media dello 0,9% su base annua (0,3% su base trimestrale), mentre nell’Unione Europea l’aumento è stato del 2,5%.

Affermare che il mattone “non tradisce” oppure che consente “sogni d’oro” o che sia a “tenuta stagna” come reclamizzato (quelle sotto sono pubblicità vere che abbiamo visto in questi anni) da alcune società immobiliari è come minimo …eccessivo e risulta sempre più evidente anche a chi fino a qualche anno fa fra i risparmiatori considerava l’investimento immobiliare come la soluzione perfetta che da qualche anno non è più così.

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L’investimento statico perfetto non esiste abbiamo spesso scritto in questi anni con report e ricerche su questo blog e sui nostri siti, evidenziando come in realtà anche nel passato i prezzi degli deflazionati degli immobili in Italia abbiano subito forti discese (si veda il grafico sotto aggiornato allo scorso anno sull’andamento dei prezzi reali degli immobili in Italia dove si vede bene il “boom” che molti risparmiatori hanno in testa avvenuto soprattutto negli anni ’70, livello sul quale i prezzi in termini reali sono tornati poco prima del 2000 e in questi ultimi mesi).

Il mondo cambia sempre più velocemente e può essere un grave errore basarsi su “certezze” del passato.

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E in questi anni la nostra società di consulenza finanziaria indipendente SoldiExpert SCF ha consigliato più volte in questi anni a piccoli e grandi risparmiatori di non lasciarsi sedurre dalla storia del “mattone sicuro” perchè i segnali di un surriscaldamento del mercato italiano si vedevano già da diversi anni come un netto peggioramento delle prospettive. E l’investimento “mobiliare” pur con tutti i suoi difetti può offrire maggiori vantaggi a partire dalla liquidabilità e flessibilità (caratteristica molto importante per come intendiamo la consulenza finanziaria) quasi totale dell’investimento in qualsiasi momento unito al fatto che può consentire di investire su asset in tutto il mondo e in tutti i comparti, diversificando anche il “rischio Paese” come abbiamo spiegato in questo articolo.

E la liquidabilità di un investimento non è cosa trascurabile.

Quando si acquista una casa si investe inevitabilmente non solo nell’edificio ma anche nell’economia di quel paese, nelle sue prospettive economiche e nella sua capacità di attirare altri compratori se un giorno la si vorrà rivendere a un prezzo reale superiore rispetto a quello  …

… di acquisto.

Si acquista quindi non solo l’edificio ma anche la location nel senso più largo possibile e se l’acquisto di immobile è fatto a scopo di investimento si scommette anche quindi in parte sulla sua appetibilità futura che dipende da molti fattori che non dipendono certo solo dal compratore.

Il livello di tassazione, la gestione del territorio e i servizi, le infrastrutture, il sistema scolastico e dei trasporti,  l’andamento dell’economia locale e nazionale, i flussi turistici o di nuovi residenti, l’andamento demografico, quello dell’occupazione, il sistema bancario e di concessione dei mutui…

Da questo punto di vista e se si esaminano tutte queste variabili non stupisce quindi se il prezzo degli immobili in Italia è in discesa. Per farsi un’idea se un mercato immobiliare è sopra o sotto valutato può essere interessante infatti comparare la ricchezza media degli abitanti di una nazione con il prezzo medio delle abitazioni.

E da questo confronto veniva già fuori da diversi anni l’anomalia italiana ovvero un prezzo delle case decisamente più elevato rispetto alla media europea rispetto al pil o al reddito pro capite: l’innamoramento degli italiani verso la casa come investimento ne ha sostenuto e fatto salire i prezzi in modo rilevante e disancorato spesso dalla realtà.

Qualcosa che assomiglia come fenomeno a quei risparmiatori che in questi anni hanno comprato in Italia azioni di banche non quotate per scoprire un giorno che quelle stesse azioni non erano poi così facilmente liquidabili e il prezzo a cui avevano acquistato le azioni era

decisamente fuori mercato. Un altro argomento di cui spesso abbiamo parlato in questi anni (vedi qui) e che è diventato di attualità purtroppo per molti risparmiatori solo negli ultimi mesi con i casi Veneto Banca e Banca Popolare di Vicenza.

E questo grafico sottostante più recente (2015) conferma con un altro indicatore simile come lo sboom del mercato immobiliare sia iniziato e probabilmente non è destinato ad esaurirsi velocemente se il Pil dell’Italia non ricomincia a crescere in modo significativo oppure lo scenario più probabile è un discesa del mercato immobiliare italiano come indica questo interessante grafico comparativo pubblicato in un recente report (Property Index) della società Deloitte che fa un confronto fra stipendio lordo in varie nazioni e quanti ne occorrono per acquistare un appartamento di 70 metri in ciascun Paese.

stipendi-case

E da questa tabella dove si confronta il prezzo al metro quadro con lo stipendio medio si scopre che la Danimarca non è per un residente un posto così caro come potrebbe sembrare a noi italiani perchè bastano circa 4 stipendi annuali per acquistarsi un’abitazione. In Belgio con 3,2 annualità ci si può permettere mediamente un appartamento. E i Paesi dove è più relativamente conveniente acquistare un immobile in base al potere d’acquisto locale sono quindi Belgio, Germania, Danimarca, Olanda, Spagna, Irlanda, Portogallo, Svezia e Austria.

Comprare una casa invece in Paesi come Italia, Repubblica Ceca, Polonia, Ungheria e Francia è meno conveniente perchè occorre destinare all’acquisto di un abitazione dalle 6 alle 8 annualità.

Decisamente più cari i mercati immobiliari della Russia (dove è il dato di Mosca soprattutto a far salire la classifica), Gran Bretagna e Israele.

Detto in maniera semplice l’andamento dei prezzi degli immobili di una nazione è una derivata anche della ricchezza prodotta e se il Pil …

… scende o non tiene il passo le quotazioni immobiliari generali ne risentono.

Si guardi per esempio questa tabella (fonte Eurostat) che mette a confronto l’andamento dei prezzi delle case in varie nazioni europee.

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Come si può vedere nel 2014 fra i Paesi che hanno visto un più forte rialzo delle quotazioni immobiliari c’è l’Irlanda (+12,2% le quotazioni ) che aveva negli anni precedenti visto colpire molto forte la crisi. Ma questa nazione è riuscita a passare dallo stato di crisi al boom grazie a un ambizioso piano di tagli fiscali e investimenti. L’ultimo dato diffuso dall’Ufficio centrale di statistica ha certificato, per il 2014, un incremento del Pil del 4,8%, il ritmo di crescita più alto in Europa, meglio anche della Gran Bretagna (+2,6%). E anche per l’anno in corso e il 2016 le previsioni della Banca centrale irlandese sono di una crescita superiore al 4% anche grazie all’effetto combinato del calo del greggio e della flessione dell’euro.

Tornando al mercato italiano una correzione è già avvenuta in questi anni (il numero di annualità per comprare casa è già sceso in Italia da oltre 8 del 2005 a 6-6,5 del 2014) ma comparando questi valori con l’andamento del Pil e il numero di annualità in altri Paesi necessari per acquistare un abitazione non è improbabile attendersi un ulteriore discesa dei prezzi. L’introduzione di un carico fiscale sempre più elevato ha sicuramente contribuito ulteriormente in Italia a rompere l’incantesimo del feeling del mattone degli italiani e un abolizione dell’Imu sulla prima casa sicuramente sarebbe auspicabile ma quello che manca all’appello per un risveglio significativo del mercato del mattone è …

… soprattutto un piano di rilancio dell’economia vigoroso e non fatto di interventi solo correttivi .

Basti pensare che nel periodo 2000-2013 il Pil pro capite in Italia è salito del 14,3% contro il +35,7% della media dei 28 Paesi dell’Unione Europea e siamo al fanalino di coda, addirittura dietro la Grecia (+16,3% nello stesso periodo). E non si vede all’orizzonte ancora un’uscita veloce e convincente da questo tunnel a leggere le crescite previste del Pil per l’Italia per quest’anno e il prossimo che oscillano fra +0,7 e +1,2%, al fanalino di coda in Europa.

Vi è poi da aggiungere che il mercato immobiliare in Italia è stato “drogato” in questi anni dall’acquisto come “investimento” da parte di una fascia ampia di risparmiatori che considerava la casa una sorta di investimento perfetto destinato quasi solo a salire.

E questo ha alimentato notevolmente soprattutto il mercato delle seconde case. Che è fra quelli che non a caso ha più risentito dello sboom e i dati dell’Ufficio Studi Tecnocasa dicono che è proprio questo segmento quello che ne ha risentito di più con quotazioni degli immobili nelle zone di mare in discesa mediamente del -34,8% dal 2007.

Nuove abitudini di vacanza (dai voli “low cost” a fenomeni di sharing economy come Airbnb)  e la crisi economica stanno sempre più cambiando lo scenario in modo probabilmente irreversibile per le nuove generazioni e il fattore demografico non  aiuta certo mercato immobiliare italiano. Una popolazione sempre più anziana e inattiva con figli e nipoti che hanno difficoltà a trovare lavoro o che percepiscono bassi stipendi o basse rendite potrebbe sempre più trovarsi nella posizione di “venditrice” piuttosto che di “compratrice”.

Discorso a parte può naturalmente valere per le località italiane “trofeo” più famose dal punto di vista turistico o vivaci dal punto di vista professionale/universitario nei quartieri “in” dove le quotazioni potrebbero mantenersi relativamente più elevate.  Ma inutile dire che anche in questi casi il contesto “glocal” e politico-sociale-fiscale vada  monitorato nel tempo.

In sintesi per gli italiani popolo di santi, poeti, navigatori e …  proprietari di case (in Europa siamo fra i popoli con il più alto numero percentuale di famiglie che risiede in una casa di proprietà ) le prospettive non sembrano esaltanti soprattutto se il Pil non riprenderà a crescere in modo convincente come abbiamo spiegato in questo video

Gli italiani hanno forse esagerato nella loro passione per la casa (rappresenta la maggiore ricchezza del Paese e l’immobiliare residenziale vale oltre 6,5 miliardi di euro secondo l’Agenzie delle Entrate ) e gli effetti di una cattiva “asset allocation” si iniziano a vedere in molte famiglie che si ritrovano in mano una ricchezza difficile da smobilizzare e costosa da mantenere.

L’overdose di mattone può provocare anche effetti negativi. E in assenza di una forte azione di governo e che faccia “cambiare verso” in modo significativo anche nei fatti ai dati macroeconomici italiani l’equilibrio si troverà probabilmente con prezzi ancora più bassi e un diverso modo di gestire questo immenso stock immobiliare in mano agli italiani.

Che intanto cercano di arrangiarsi (viste anche le difficoltà di liquidare gli immobili a un prezzo giudicato congruo) per cercare di mettere a frutto il patrimonio immobiliare ingente (fra i maggiori in Europa) in diversi modi e non a caso già oggi  per Airbnb, il sito che consente di affittare la propria casa in tutto il mondo anche per pochi giorni, siamo già il terzo mercato al mondo come fatturato preceduti solamente da  Stati Uniti e Francia.

Da Paese di proprietari di casa ci stiamo trasformando in affittacamere?

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