IMMOBILIARE, E’ DAVVERO UN AFFARE? PRESENTE PASSATO E FUTURO DELL’INVESTIMENTO PIU’ AMATO DAGLI ITALIANI

Sul mattone gli italiani ragionano ancora come ai tempi del miracolo economico italiano, quando siamo passati da un paese agricolo a uno industriale” ha commentato un collega dopo aver sentito l’ennesimo cliente che pensava di investire nel mattone i soldi guadagnati in Borsa “per mantenere il valore del proprio capitale”.

Certo investire in Borsa è stressante, con i mercati che un giorno sì e l’altro pure danno un valore economico ai tuoi investimenti. E’ il mercato, bellezza. Quello mobiliare. Ogni santo giorno è sempre lì a pesare i tuoi acquisti, a metterti di fronte agli inevitabili errori e a farti andare costantemente l’umore sull’ottovolante perché un anno si guadagna il 27% e l’altro anno magari non si guadagna nulla.

Per togliersi da questo tagada’ emotivo, alcuni risparmiatori pensano di tornare al vecchio e mai dimenticato amore: il mattone. Ma siamo sicuri che questo investimento sia la panacea di tutti i mali?

C’è poi l’altra faccia della medaglia: coloro che sul mattone ci hanno puntato (e molto) negli anni passati e ora che vogliono passare all’incasso (o si fanno quattro conti) stanno scoprendo una cosa non proprio bellissima. Liquidare l’investimento immobiliare (anche di quell’immobile che sembrava un “gioiellino” ) è cosa ardua. Anche a fronte di pesanti sconti.

Io e Salvatore abbiamo amici che da oltre 4 anni hanno messo oramai la casa in vendita in località un tempo di grande attrazione turistica e il problema non è nemmeno una questione di prezzo: non ricevono proprio visite!

E fra i nostri clienti, diversi agenti immobiliari (decimati in questi ultimi anni come categoria) ci raccontano di una realtà sempre più difficile dove spesso chi vuole vendere ha attese oggi irrealistiche. Tanto che alcuni agenti accettano di proporre un immobile sul mercato solo se il venditore è realmente intenzionato a vendere ovvero ha per varie ragioni bisogno reale di fare cassa. Ed è quindi disposto ad accettare il vero valore di mercato dell’immobile quale esso sia e non quello che è nella sua testa.

Anche il mattone tradisce: siamo tornati alle transazioni di 30 anni fa…

Le transazioni immobiliari sono tornate ai livelli di 30 anni fa come documenta il Rapporto Immobiliare 2014, dedicato al settore residenziale, a cura dell’ABI e dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

Andamento transazioni immobiliari

I prezzi del mattone italiano dal 2008 sono in continua discesa: chi ha comprato una casa mediamente ha perso il 25% in sei anni. Nelle seconde case i dati Tecnocasa parlano di un ribasso medio di oltre il 30% dal picco del 2007. Nello stesso periodo, nonostante la batosta del 2008 (-40,33%) l’indice delle Borse mondiali (Msci World) è salito del 23,6%.

Anno Msci World
2008 -40,33%
2009 +30,79%
2010 +12,34%
2011 -5,02%
2012 +16,54%
2013 +27,37%

 

Ma nonostante la débâcle del mattone, gli italiani continuano a preferire a parole l’investimento immobiliare a quello mobiliare.

Di mettere a dieta il proprio patrimonio immobiliare per renderlo un po’ meno immobile non se ne parla molto. Secondo gli ultimi dati disponibili (Bankitalia 2012) oltre il 60% della ricchezza degli italiani poggia sul mattone. Stiamo parlando di 5.768 miliardi di euro investiti su attività reali (abitazioni, terreni, ecc.) rispetto ai 3.670 miliardi di euro investiti in attività finanziarie (depositi, titoli, azioni, ecc.)

Economia, demografia e domanda di case

La lunga notte dell’immobiliare coincide non solo con una delle più profonde crisi economiche che stanno mettendo alle corde l’Italia, ma anche con diversi fattori fra cui quello generazionale (siamo un Paese sempre più anziano e questo trend difficilmente cambierà) e legato ai mutati stili di vita. Fattori da non trascurare a nostro parere.

La situazione attuale e prospettica dell’Italia dal punto di vista demografico, economico, lavorativo del Paese impatta direttamente sulla domanda presente e futura di case. E se la domanda è in calo o comunque non aumenta, i prezzi non possono che scendere. Il peso crescente del fisco sul mattone uccide quasi il rendimento. Secondo gli studi di Confedilizia la pressione fiscale sull’immobiliare è arrivata al 2,2% sul Pil e al 2,75% sul reddito disponibile, contro la media Ocse di 1,27% e 1,59%. In pochi anni chi possiede una casa è stato tartassato e al danno si è unita la beffa: una perdita di valore degli asset immobiliari superiore di oltre 10 volte al gettito che lo Stato ha incassato.

Una volta, una persona che acquistava una casa, sapeva di avere alle spalle un bene rifugio, una garanzia contro ogni imprevisto. Anche una piccola casa, 200mila euro di valore, era un bene monetizzabile abbastanza rapidamente – sostiene Corrado Sforza Fogliani,  presidente di Confedilizia – Ora questa riserva di valore reale si è ridotta a 70mila, se non a 50mila euro, in ragione delle zone dove si trova l’immobile. Va da sé che i consumi ne risentano: uno si volta indietro e trova un quarto di quello che aveva”.

Lo stesso andamento dei prezzi anche in città come Milano o Roma indica come il trend dei prezzi sia ancora al ribasso e i dati sul numero di mutui in crescita è drogato dalle “surroghe” ovvero dalle rinegoziazioni di vecchi mutui: i dati del settore letti nel dettaglio dicono che i mutui per acquisti di nuove abitazioni scendono semestre dopo semestre.

L’andamento demografico influenza quello economico e viceversa. L’Italia certo dal punto di vista turistico potrebbe avere dei flussi in entrata ben maggiori come stranieri che decidono di acquistare casa in Italia, ma anche qui le statistiche ci dicono che il trend è decisamente al ribasso. Non siamo la Francia e nemmeno la Gran Bretagna in grado di attirare nuovi ricchi a trasferirsi con le famiglie per viverci tutto l’anno.

E nel mercato delle “seconde case” si sta verificando da qualche tempo un cambiamento rilevante: complice il boom dei vettori aerei low cost le richieste turistiche si stanno indirizzando altrove. Compagnie come Ryanair che consentono di viaggiare a prezzi molto più contenuti rispetto al passato in tutto il mondo e il web che ha alimentato un’economia della condivisione tramite alcuni siti (per esempio Airbnb.it negli affitti turistici per citarne solo uno) fanno rendere quasi superato il concetto di “possesso”.  Per una famiglia passare due settimane in Spagna in un villaggio all inclusive può costare meno che trascorrere lo stesso tempo affittando una casa in Liguria. E dovendo poi pagare a parte il costo dello stabilimento balneare e pranzi e cene al ristorante.

Secondo i dati rilasciati dall’Ufficio Studi Tecnocasa (uno degli operatori immobiliari più capillari in Italia) dal secondo semestre del 2007, anno in cui è iniziato il ribasso dei prezzi immobiliari in media le località di montagna hanno perso il 22%, le località di mare il 30,2%, quelle lacustri il 19,8%.

seconde-case

E non si può dire che in Italia non ci sia un’offerta di case abbondante come ha rilevato recentemente una ricerca di Alberto Ziparo, professore di Pianificazione Urbanistica presso l’Università degli Studi di Firenze, che ha rilevato come già dal censimento 2011 gli appartamenti inutilizzati sono più di sette milioni. E ipotizzando un’ampiezza media di 2,8 stanze per appartamento, si può stimare una quota di circa 20 milioni di stanze vuote. Un aumento di vuoto nel decennio pari al 350%. Secondo le stime di OLT (Osservatorio sui Laboratori Territoriali) in Italia abbiamo 18 miliardi di metri cubi edificati, di cui 15,5 miliardi (84,3%) residenziali; laddove il fabbisogno nazionale aggregato è di 6,2 miliardi di metri cubi (siamo 62 milioni di persone, includendo una stima molto largheggiante anche degli immigrati non censiti). Dati che fanno riflettere sulla domanda e offerta nel mercato immobiliare italiano e sulle implicazioni a medio lungo termine.

 Immobiliare: che fare?

Di fronte alla continua discesa dei prezzi, alla rarefazione degli scambi e all’aumento della tassazione, chi fino a qualche anno fa riteneva l’immobiliare il migliore investimento possibile, quello che non tradisce, inizia a farsi qualche domanda. Perché i prezzi delle case scendono? Esistono strategie e soluzioni per ottimizzare la ricchezza parcheggiata sul mattone? Quali sono le prospettive del settore: i prezzi delle case risaliranno? Ha ancora senso investire in questo settore in Italia? Cosa fare del proprio patrimonio immobiliare?

Ne ho parlato dettagliatamente in questo video. Per valutare come muoversi sull’immobiliare con la testa e non con il cuore, con la ragione e non con l’istinto e se oggi ha ancora senso, per sé e i propri cari, avere 2/3 del proprio patrimonio investito nel mattone.

 

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