Immobiliare: i prezzi delle case si possono prevedere?

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Entriamo nella settimana di Natale e, purtroppo, i mercati sotto l’albero non ci stanno regalando solo bei doni, ma anche qualche pacco, come questa variante Omicron che sta di nuovo bloccando mezzo mondo con i contagi che tornano a salire, e il tasso d’inflazione che non accenna a indietreggiare.

Prima di parlare e di fare un focus sull’immobiliare e, in particolare, della società immobiliare che si è affidata a un algoritmo che prevedeva i prezzi delle case ma che ha avuto un “buco”, vediamo come è andato il mercato finanziario in generale e perché l’anno appena trascorso si è rivelato significativo.

Dal punto di vista economico e finanziario, si sta chiudendo comunque un anno superiore a ogni più rosea aspettativa e questo ci ricorda che fare i guru è tempo perso per chi pensa a investire veramente e non ha la sindrome del giocatore d’azzardo.

Quei tipi di investitori che assomigliano molto ai ludopatici che si ricordano soprattutto delle vincite passate (e quasi mai delle perdite) e si fanno guidare dall’istinto più che dalle competenze e dalla ragione.

Il 2021 è stato da questo punto di vista un anno significativo, poiché per un certo periodo abbiamo visto salire tutto e ci sono azioni che hanno moltiplicato anche per 10 le quotazioni, soprattutto negli Stati Uniti con il fenomeno delle “meme stock” (quelle azioni che guadagnano popolarità grazie ai post condivisi sui social), ma negli ultimi mesi qualcosa è cambiato. Vediamo uno dei casi più clamorosi assieme al focus sull’immobiliare.

Settore immobiliare: i prezzi delle case di possono prevedere?

Uno dei casi più clamorosi è quello dell’ETF Ark Innovation (in Italia ed Europa non quotato ufficialmente) che lo scorso anno è stato fra i casi di maggior successo nel mondo grazie al boom delle quotazioni e che quest’anno, da febbraio a oggi, ha visto le quotazioni scendere di oltre il -35%.

Il 2021 si è così trasformato in un incubo: il fondo principale Ark Innovation, il cui valore si era moltiplicato per 2,5 nel 2020, quello specializzato in biotech è diminuito del 60% rispetto ai massimi, mentre quello dedicato al fintech è sceso di un quarto.

Un Etf, l’Ark Innovation, da oltre 21 miliardi di dollari lanciato dalla money manager Catherine Wood che investe in società quotate negli Stati Uniti focalizzate sull'”innovazione dirompente“, in particolare in aree relative a tecnologie del DNA, automazione, robotica e stoccaggio di energia, intelligenza artificiale e fintech. Quasi sempre società che non hanno mai prodotto un cent di utili e valgono decine di volte il fatturato.

Nonostante l’importante partecipazione in Tesla, il fondo è sceso per la debacle di molti altri titoli fra cui Zillow (una piattaforma web immobiliare), la società di assistenza sanitaria virtuale Teladoc, la piattaforma di videoconferenza Zoom che è stata uno dei grandi vincitori della pandemia, ma che ha visto nel 2021 il titolo scendere di oltre il 35% (e -65% dai massimi) oltre a Roku, una società di streaming televisivo e Coinbase (piattaforma di criptovalute).

Curioso il caso della società immobiliare Zillow, dato che si basava su un algoritmo che “prevede” i prezzi delle case. Peccato che l’algoritmo ha un “buco”. E così le azioni della società immobiliare quotate sul Nasdaq sono crollate dai massimi di inizio 2021 del 70% quando ha dovuto ammettere che gli algoritmi che erano alla base del suo modello di previsioni dei prezzi delle case non funzionavano come previsto.

Questa società, infatti, aveva lanciato un servizio innovativo (che rappresentava il cuore del proprio business, iBuying) che acquistava in conto proprio gli immobili degli americani che cercavano online di vendere casa per poi rivenderli (“flipping”).

Il modello di business della società prevedeva che le case acquistate venissero successivamente ristrutturate rapidamente dalla stessa Zillow, facendo soldi sulle commissioni di transazione e sull’apprezzamento dei prezzi delle case. Ma nel settore immobiliare, i prezzi delle case si possono prevedere davvero?

La società si vantava di possedere un algoritmo capace di prevedere i prezzi delle case città per città, quartiere per quartiere e in un certo senso prevedere il futuro, ma qualcosa è andato a storto e qualche settimana fa Zillow ha annunciato di aver messo su un binario morto questo business, tagliando del 25% la propria forza lavoro.

E tutto questo ha provocato un crollo del titolo con molti investitori (fra cui anche il fondo Ark Innovation) che lo hanno scaricato. Ecco quindi la risposta alla domanda se nel settore immobiliare i prezzi delle case si possono prevedere. È come chiedersi se si può prevedere il futuro!

Negli Stati Uniti l’innovazione finanziaria è poi sempre massima e qualche tempo fa (a metà novembre 2021) è nato il primo ETF che va short (ovvero al ribasso) su un altro ETF, proprio l’Ark Innovation e pure a leva.

E inutile dire che il Tuttle Capital Short Innovation ETF (così si chiama) ha al momento superperformato (+38%) a dimostrazione che le strategie estreme possono facilmente passare dallo zenit al nadir. E se non siete investitori da “lascia o raddoppia” è meglio girarci intorno larghi.

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