LA DONNA E’ PER L’IMMOBILE, L’UOMO PER LA FINANZA. COME FARE A NON CAPIRSI

Roberta Rossi è un consulente finanziario indipendente, responsabile della consulenza personalizzata  di SoldiExpert SCF . Salvatore Gaziano si occupa da oltre 13 anni delle strategia d’investimento di SoldiExpert SCF (consulenza in azioni, fondi, Etf e obbligazioni tramite portafogli modello) dopo aver lavorato per molti anni come giornalista finanziario e analista nel settore. Oltre che nel lavoro formano una coppia anche nella vita e in questo diario commentano i fatti più importanti della senza censure e con un pizzico d’irriverenza. Con una rubrica molto “familiare”…

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Roberta Mettendo a posto la libreria in campagna l’altro giorno è saltato fuori quel libro “Gli uomini vengono da Marte, le donne da Venere”. Mi pare te lo avesse regalato tuo fratello quando eri in crisi matrimoniale nel tuo precedente matrimonio. Il libro sui rapporti di coppia più venduto nel mondo…

Salvatore Nel mio caso non è stato molto risolutivo: dopo sei mesi di matrimonio ci siamo separati. Però è acqua passata. Friedrich Nietzsche diceva “Ciò che non uccide, fortifica”. O come direbbe Eros, più contemporaneo: “Ci sei adesso tu a dare un senso ai giorni miei, va tutto bene dal momento che ci sei adesso tu”… Ma perché ti viene in mente il libro di John Gray?

Roberta Se parlassimo di finanza si potrebbe dire “Agli uomini piace mobile, alle donne immobile”. Parlo della ricchezza finanziaria… Noto spesso che quando una famiglia decide di comprare una casa sia sempre la donna a spingere verso questa opzione di investimento. E la cosa non mi stupisce…

Salvatore Qualche mese fa ho letto un articolo sul settimanale “Oggi” mentre ero in una sala d’attesa. Parlava della passione di molte cosiddette donne vip per l’investimento immobiliare. La più convinta era Alba Parietti che su consiglio dell’ex compagno, il principe siciliano Giuseppe Lanza di Scalea, aveva iniziato a comprare immobili completamente da ristrutturare.

«Compro case di pregio in zone che non si svaluteranno mai: Brera a Milano, i Parioli a Roma, o a Ibiza” raccontava. Spiegando come la sua business idea non è solo la location ma comprare case da ristrutturare completamente secondo i suoi gusti, facendosi aiutare da un team di professionisti che la seguono in questa passione…

Roberta: Su questo sono d’accordo ed è sempre quello che abbiamo fatto anche noi nell’immobiliare. Se acquisti una casa già perfetta o in ottimo stato i margini di guadagno sono certo minori. E sai quanto ami anch’io ristrutturare e arredare le case, partendo magari da molto lontano. Per una donna è un grande piacere quello di poter mettere il proprio tocco in una casa. Però…

Salvatore: Però?

Roberta: Schopenhauer diceva “Lo stolto corre dietro ai piaceri della vita e si trova ingannato. Il saggio evita i mali.” Dal punto di vista finanziario se vogliamo vedere in Italia il mercato immobiliare è mutato rispetto al passato. I dati sulle transazioni immobiliari, ai minimi da trent’anni, i prezzi delle case, in caduta libera dal 2007, la tassazione che secondo i calcoli del Sole24Ore in cinquant’anni si porta via metà del valore della casa, l’edificazione selvaggia, per cui a fronte di 6,2 miliardi di metri cubi di fabbisogno nazionale ci ritroviamo con 18 miliardi di metri cubi edificati. Questi dati ci dicono che l’investimento immobiliare non è esattamente a prova di bomba come tanti credono. Ne ho parlato in questo video

E peraltro la revisione degli estimi catastali avviata in questi giorni dal governo porterà sicuramente a un inasprimento delle tariffe: una sorta di patrimoniale sull’immobiliare che secondo alcune stime potrebbe arrivare anche al 200%. Su RadioInBlu il giornalista Marco Girardo, responsabile delle pagine economiche di Avvenire mi ha intervistato su questo tema. Quello nelle case è un investimento consolatorio, che alla fine ti presenta il conto.

Questo è il file audio dell’intervista: 

[soundcloud url=”https://api.soundcloud.com/tracks/175117507″ /]

Salvatore Sei stata bravissima alla radio e anche in video ti fai notare. E pensare che quando ti ho conosciuto dicevi che eri timida a parlare in pubblico. E’ vero si avvicinano tempi bui per i proprietari di immobili come scriviamo e ripetiamo da anni. Sei riuscita a incupire pure il nostro collega impegnato a montare il video con tutti quei dati sul futuro del settore immobiliare. In effetti hai trattato alcuni temi importanti che influenzano la domanda di case: il tasso di risparmio, il tasso di occupazione, le prospettive economiche del Paese e l’età anagrafica media della popolazione italiana.

Su quest’ultimo punto ti segnalo il titolo di un articolo pubblicato qualche giorno fa su Dagospia “Una Repubblica fondata sul catetere – In 40 anni gli ultra 70enni in Italia sono aumentati del 130%: oggi sono oltre 9 milioni – gli ultracentenari sono 17 mila – i reparti di geriatria non bastano più”. Non ci sono più le famiglie di una volta come quella fotografata in questa foto a Casa Martignoni sul Monte Borla: tanti giovani…e pochi anziani.

Famiglia numerosa
Famiglia numerosa di un tempo non troppo lontano in Italia

Roberta Quelli di Dagospia hanno sempre molto tatto, dicono le cose con una grazia da…elefante. Però danno l’idea. In effetti, siamo sempre più un paese per vecchi. E le persone anziane difficilmente comprano le case. Le case si comprano tra i trenta e i quarantacinque anni, ma non si può dire che in quella fascia d’età stanno tutti bene. Anzi stanno sempre peggio se si guardano i dati economici italiani…

 

Salvatore Però tanti pensano ancora che comprare una casa garantisca il proprio capitale. E sono convinti che con le case non hanno mai perso una lira mentre con la Borsa invece è come giocare alla roulette… I famosi “ancoraggi” negativi…

Roberta Spesso è un’illusione quella immobiliare, come spiego nel video. Con le case sembra sempre di aver fatto un ottimo affare. Ma spesso non è così.

Crisi immobiliare
Crisi immobiliare: come Salvatore la spiega ai nostri bambini durante una gita a Campo Cecina sopra le Apuane

L’investimento del capitale in un immobile rende il patrimonio più solido, ma solo da un punto di vista chimico, non finanziario. Come dice il termine parte del patrimonio è immobilizzato ovvero è meno mobile. Ed è un lusso sempre più che ha un senso se lo si può mantenere e vivere proprio come tale. Un piacere per gli occhi e gli altri sensi (come quando si possiede un dipinto) ma non un investimento economico e finanziario risolutivo ai fini della crescita del proprio patrimonio.

Salvatore Troppe persone non considerano che l’investimento immobiliare ha anche dei contro: è un investimento che può diventare poco liquido. E in Italia quello che è accaduto e sta accadendo è un fattore che è difficile dire che sia congiunturale e la classica discesa. Non lo dicono nemmeno più gli stessi agenti immobiliari che sono stati decimati da questa crisi del mattone.
Conosco amici che da oltre 4 anni hanno messo la casa in vendita al mare o in montagna e non ricevono da anni nemmeno più una telefonata per una visita: nemmeno uno che sbaglia telefono e li chiama…
Certo si potrebbe agire sulla leva del prezzo e abbassare drasticamente le pretese ma qui entrano in ballo diversi fattori anche psicologici se chi deve vendere non ha proprio disperato bisogno di liquidare perché ha bisogno di cash. E infatti il calo dei prezzi si è visto in questi anni soprattutto nelle grandi città, nei quartieri periferici dove il proprietario non era più in grado di pagare il mutuo ed era in mano ai debitori. Brutte situazioni.
In ogni caso questo dovrebbe ricordare che l’investimento immobiliare non è più una tranquilla passeggiata come pensano molti.
Quando vuoi rientrare in possesso dei tuoi soldi non è come con le azioni o con la maggior parte degli investimenti mobiliari, che da un giorno all’altro puoi fare cassa… E i prezzi non salgono solamente. Possono anche scendere. E di molto. O non trovare assolutamente mercato.

Roberta Sempre che tu non abbia investito in azioni di banche non quotate come tu spieghi in quella serie di articoli che hai pubblicato su MoneyReport: quanta fatica per riottenere i propri soldi investiti in azioni Veneto Banca o di altre banche non quotate….

Salvatore Certi investimenti hanno il potere di congelare i tuoi soldi. Dal punto di vista psicologico sono il massimo: finchè non dici come al poker “vedo” sei convinto di avere le migliori carte del mondo in mano. Così fino a che non “vedi” stai sereno. Sei convinto di aver fatto un investimento sicuro…

Roberta Poi però quando tutti mettono giù le carte il bluff a quel punto si scopre…quando passi alla cassa con il tuo investimento poco liquido e scopri che era bellissimo…ma solo nella tua testa. Vuoi vendere ma scopri che non trovi qualcuno che vuole comprare…era tutto perfetto finchè non hai detto “vedo”. E quello che hai visto non ti è piaciuto. Pensavi di aver risolto brillantemente il problema dell’investimento con una soluzione “semplice” e che non ti procurava lo stress di vederne magari ogni giorno oscillare le quotazioni. Peccato che il lieto fine è tutt’altro che assicurato…

Salvatore Questo problema con l’investimento mobiliare non si verifica quasi mai salvo che non ci si cacci in investimenti illiquidi. Soffrirai lo stress di veder oscillare continuamente il valore del tuo capitale. Perderai tante battaglie. Ma se operi con una strategia degna di chiamarsi tale (e per noi questa non è il “compra e tieni” e nemmeno la diversificazione fine a se stessa) e avrai la pazienza di aspettare, vincerai la guerra…quando dopo decenni dirai “vedo” scoprirai veramente di aver incrementato il tuo capitale se ti sei affidato a un buon consulente finanziario o a una buona strategia.

Roberta Sì, ma solo a patto di non essere stati da bambini troppo golosi e impulsivi…la sai la storia delle caramelle?

Salvatore Diamine, cosa c’entrano le caramelle adesso?

Roberta Sai quando si dice “Si vedeva da piccolo quello che sarebbe diventato”. Pare che sia proprio vero. 600 bambini nel 1972 vennero sottoposti a Stanford dallo psicologo austriaco Walter Mischel a un esperimento: potevano prendere una caramella subito oppure se riuscivano ad aspettare qualche minuto ne potevano prendere due. Ovviamente quelli che per un adulto sono pochi minuti per un bambino sono un’eternità, quindi non era una scelta così facile. Molti bambini divorarono la caramella all’istante, altri riuscirono ad aspettare anche dieci minuti. I più eroici arrivarono anche a 15 minuti.

TEST DELLE CARAMELLE

Questi stessi bambini dopo 14 anni vennero sottoposti a dei questionari: chi era riuscito a dominare meglio l’istinto di avventarsi sulla caramella sapendo che la sua pazienza sarebbe stata premiata, aveva poi avuto risultati scolastici migliori, era più sicuro di sé ed era un individuo socialmente più inserito. A quarant’anni i 600 bambini del test furono sottoposti a un ulteriore esperimento: dovevano in pratica fare esattamente il contrario di quello che d’istinto gli sarebbe venuto naturale fare (non premere un pulsante quando vedevano una faccia sorridente).

Salvatore Scommetto che quelli che avevano resistito a mangiarsi la caramella subito furono quelli che a quarant’anni fecero la cosa giusta ovvero non assecondare l’istinto.

Roberta Esatto. I bambini dotati di maggior autocontrollo sono stati quelli che da adulti hanno fatto meno errori. Chi ricerca un piacere immediato fa scelte più avventate, è preda dell’emotività, non sa aspettare e cerca una gratificazione veloce.

Salvatore Caratteristiche incompatibili con chi investe in Borsa. Vuoi la caramella? Devi aspettare. L’immobile invece…da un senso di appagamento immediato e questo piacere dura mesi o anni. Almeno finchè non dici “vedo”. L’investimento finanziario invece è scivoloso da subito. Dopo cinque minuti vai a vedere le quotazioni e il tuo titolo magari è sceso. E dopo poche settimane magari scatta uno stop e sei costretto a vendere in perdita. C’è l’anno in cui guadagni (tanto) e quello in cui non guadagni (nulla) o perdi. Anche se a inizio anno “si era partiti benissimo”. Insomma un tagada’ emotivo che pochi reggono…

Roberta E’ l’attesa che è snervante: perché, uno si chiede, non si guadagna subito quando si investe in Borsa? E perché non si guadagna ogni anno? Possibilmente tutti gli anni, mica uno sì e l’altro no, che poi uno si stressa…E poi quando diventi azionista sai che bella soddisfazione…non è mica come con le case che le compri fatiscenti e poi le ristrutturi mettendoci il tuo tocco. Con le azioni a meno che non sei Warren Buffet non puoi mica entrare nel CDA e comandare…

Salvatore Lo stesso senso di appagamento immediato di colui che compra una casa io penso che lo provi chi compra le azioni di banche non quotate: non c’è mica il mercato il giorno dopo che gli prezza il titolo. Lui scarta la caramella e non è che appena la mette in bocca scopre che non è dolce per niente…ci mette un po’ a capirlo, quando l’ha digerita da qualche anno. Solo che poi è un tantino tardi.

Roberta Insomma per te meglio la Borsa, anche se è mobile, come una “piuma al vento”, di immobili e titoli illiquidi. Secondo me tu saresti riuscito a resistere almeno trenta minuti prima di mangiarti la caramella, se nel 1972 fossi stato uno di quei bambini sottoposti all’«esperimento delle marshmallow»…

Salvatore E’ che oggettivamente due caramelle sono meglio di una. Lo dicevano anche nella pubblicità del Maxibon “du gust megl che uan” di un giovanissimo Stefano Accorsi.

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