Mattone tricolore più PIR, un’accoppiata che non convince

Se all’inizio del 2000 aveste deciso di investire sull’immobiliare, le 3 nazioni peggiori al mondo dove avreste potuto farlo sarebbero state il Giappone ma anche l’Italia e la Grecia. In termini di potere reale d’acquisto avreste perso solo soldi mentre invece le nazioni dove avreste fatto il miglior affare sono Nuova Zelanda, Australia ma anche Canada.

La famosa “casetta in Canadà” vi avrebbe fatto triplicare il capitale iniziale “anche se piccolina con vasche, pesciolini e tanti fiori di lillà” come recitava una celebre canzone.

Sono stato ospite martedì scorso come relatore a una conferenza sui “PIR e gli immobili” presso Borsa Italiana a Piazza Affari ai “RE ITALY CONVENTION DAYS” dove tutti i principali operatori del settore immobiliare e finanziario si sono dati appuntamento e ho potuto esprimere il pensiero di un consulente finanziario indipendente.

E sul perché seppure fortemente richiesta dalle società immobiliari, l’estensione della normativa sui PIR con la legge di Bilancio 2018 (nella prima versione erano stati esclusi), non ha provocato al momento nessuna particolare corrente di acquisti sui titoli del settore come indica l’indice Ftse Italia Real Estate in calo del 8% da inizio anno.

Sui Piani individuali di Risparmio ho avuto modo di esprimere tutte le perplessitàpossibili (vedi qui le 5 frottole più diffuse)  perché nonostante i buoni propositi la normativa partorita sembra essere stata disegnata per fare soprattutto un bellissimo regalo all’industria bancaria e del risparmio gestito.

In “Harry Potter e la Pietra filosofale” l’ingrediente magico che consente l’impossibile come prolungare la vita all’infinito è il sangue di unicorno (ma c’è un prezzo da pagare e non di poco conto), in Italia basta un po’ meno: l’esenzione fiscale e usare la parolina magica. Niente tasse.

Come è, infatti, noto, se si sottoscrivono i PIR e si tengono fermi poi i capitali per almeno 5 anni si ottiene il vantaggio della detassazione per sé e per i propri eredi. Un 26% di tassazione evitata…nel caso di capital gain.

Peccato che molti risparmiatori scopriranno probabilmente che per ottenere questo vantaggio dovranno pagare un costo superiore al beneficio se si calcola che mediamente con un costo annuo di un fondo Pir fra il 2 e il 3% annuo il capitale iniziale viene super tartassato dai costi.

E su 5 anni di orizzonte temporale bisognerebbe con una simile zavorra ottenere un rendimento di oltre il 32% netto affinché il beneficio fiscale (esenzione dalla tassa sul capital gain) compensi i costi di gestione annui. Discorso diverso vale naturalmente per gli ETF Pir complaint che almeno sono dichiaratamente passivi (con vantaggi e svantaggi connessi) e costano molto meno.

E dopo 5 anni Piazza Affari che è fra i listini più volatili di Europa può ritrovarsi…

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