CASA, MALEDETTA CASA. C’E’ ANCORA DA FIDARSI IN ITALIA DEL VECCHIO E CARO MATTONE?

Il mattone è stato considerato dagli italiani l’investimento “sicuro” per eccellenza. Ma sempre più nuvole stanno offuscando questo mito come dimostrano i dati del mercato. Anche italiano. Che vedono un crollo delle compravendite con prezzi che scivolano ma ancora tengono. Fino a quando?

Che l’immobiliare non sia come molti italiani pensano, soprattutto nei momenti di sbando dei mercati finanziari, il porto sicuro lo diciamo da anni. E a inizio anno nella conferenza che avevamo tenuto a Milano presso la sede di IwBank avevamo anche toccato questo argomento, cercando di far capire che per il mattone si prospettavano tempi cupi anche in Italia soprattutto nel mercato delle seconde e terze case e per le abitazioni residenziali lontane dai grandi centri.

In queste ultime settimane ne abbiamo avuto purtroppo conferma con una serie di indicatori, indagini e dati che mostrano come per l’immobiliare anche “made in Italy” i bei tempi sembrano quelli passati.

Nel primo trimestre 2012 si assiste, infatti, a un – 19,6% di compravendite nel settore residenziale rispetto allo stesso periodo del 2011 secondo l’Agenzia del Territorio spiegando che per le case è la più grave caduta dall’inizio delle rilevazioni trimestrali, che data al 2004.

Il grafico sottostante sull’andamento delle compravendite dal 1985 a oggi (con una proiezione sul 2012 pari al dato del primo trimestre moltiplicato per quattro) rende bene l’idea di come il mercato immobiliare italiano sta andando in termini di transazioni.

transazioni mercato residenziale Italia dal 1985 (fonte Linkiesta.it)

E secondo il direttore centrale dell’Osservatorio del mercato immobiliare e dei servizi estimativi dell’Agenzia del Territorio Gianni Guerrieri Il mercato immobiliare “potrebbe registrare un’ulteriore contrazione anche nel secondo e terzo trimestre”, presentando la nota sull’andamento del mercato nel primo trimestre 2012.

Più che l’Imu (il cui effetto si valuterà soprattutto nei prossimi trimestri) è la crisi economica a guidare le danze di questo ribasso secondo l’Agenzia: Pil in calo, disoccupazione in crescita, incertezza per il futuro, banche meno generose e care nel concedere i mutui. Basti pensare che gli spread sui mutui sono cresciuti nell’ultimo anno di oltre il 300% e i mutui erogati da parte delle banche si sono ridotti di quasi la metà.

Bambole, non c’è una lira?

Ma i prezzi del mattone come si sono comportati? I dati rilevati dai principali osservatori dicono che finora i prezzi delle case non si sono sostanzialmente mossi con oscillazioni medie fra lo zero e il -2% seppure l’ultimo sondaggio condotto da Banca d’Italia e Tecnoborsa conferma come l’immobiliare stia vivendo un periodo di forte tensione, che si esplicita nella dinamica al ribasso dei prezzi. La percentuale di agenti immobiliari che hanno segnalato una riduzione dei prezzi nel primo trimestre del 2012 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente è cresciuta al 69,1%, dal 66,5% della precedente indagine.

Che sta succedendo? Semplice: valore e prezzo stanno andando in direzioni separate…

Come bene ha scritto Stefano Rossini, amministratore di Mutui Supermarket in un intervento pubblicato su “Finanza & Mercati commentando gli ultimi dati rilasciati dall’Agenzia del Territorio:  “Si direbbe che i prezzi degli immobili sono risultati inelastici rispetto alle condizioni di mercato, con molti venditori che piuttosto che vendere a sconto decidevano di tenere il proprio immobile. Il risultato è stato chiaro: i privati e le famiglie interessati ad acquistare la loro nuova casa hanno deciso a fine 2011 di accantonare il tema, aspettando tempi migliori, ossia prezzi più bassi sia per gli immobili che per i finanziamenti destinati all’acquisto degli stessi”.

Ma secondo Rossini la situazione nei prossimi mesi è destinata a cambiare, anche repentinamente, con i prezzi destinati a scendere come la legge della domanda e dell’offerta insegnano da secoli.

A leggere poi le ultime indagini del Centro Einaudi e di Intesa San Paolo il mattone perde in misura sostanziale l’appeal di un tempo e non è più in cima alla lista degli obiettivi di chi non aveva casa e metteva qualche euro da parte. La motivazione? Mancanza di visibilità e prezzi ritenuti irrealistici per lo stipendio e il salario medio di una “formica” italiana. Gli italiani fanno fatica a risparmiare..

Quello del comprarsi l’abitazione principale era lo stimolo numero uno per mettere soldi da parte nel 25,7% dei casi nel 2004, poi si è scesi al 16,2% nel 2007, al 12,7% nel 2011 e nel 2012 c’è stato un crollo ad appena il 5,5%.

Secondo questa indagine pubblicata la scorsa settimana il 61% delle famiglie non riesce a mettere da parte un euro, era il 52% l’anno scorso. Questo sondaggio è stato fatto a febbraio e fotografa un popolo che si inizia a comportare già come un coniglio che di notte si trova puntati i fari abbaglianti negli occhi. E’ preoccupato, aspetta che la tempesta finisca e per proteggersi aumenta la liquidità giacente in banca, facendo marcia indietro su tutto: azioni, obbligazioni, fondi, immobili.

E pazienza se tenere tutti i soldi in banca non investiti potrebbe essere non la soluzione ma il problema se le cose per l’euro e le banche italiane si mettono male. Ma questo è un altro discorso…

Cosa dicono i guru dell’immobiliare? Naturalmente che nel prossimo semestre potrebbe esserci anche una ripresa! Se lo Stato mette in campo degli interventi ad hoc e mette in campo delle agevolazioni fiscali, soprattutto. E a favore dei cantieri, per esempio,  come chiedono i costruttori sempre più disperati che hanno chiesto al ministro dello Sviluppo Economico Passera di mettere in campo almeno due “aiutini”:  l’esenzione triennale dal pagamento dell’Imu, dal momento della chiusura definitiva dei cantieri, per tutte le nuove costruzioni destinate alla vendita e l’esenzione dal versamento dell’imposta di registro per tutte le compravendite di importo inferiore ai 200 mila euro. Ma alla Ragioneria dello Stato finora in tempo di tagli queste misure non sono piaciute.

E che la situazione sia preoccupante per le nuove costruzioni (in Italia esiste un invenduto sia nel nuovo che nell’usato non a livelli spagnoli ma comunque significativo) lo conferma anche  il più grande e il più liquido dei costruttori italiani in un’intervista al Corriere della Sera: «A maggio – spiega Francesco Gaetano Caltagirone – abbiamo venduto un quarto degli appartamenti costruiti rispetto al maggio 2011: abbiamo dovuto fermare i programmi di nuove costruzioni, perché di questo passo impiegheremmo quattro anni per collocare il costruito».

Inutile dire che di fronte a questi scenari che evocano la deriva spagnola gli esperti immobiliari italiani da sempre (anche perché i loro clienti principali e chi li paga sono le società immobiliari e sono in chiaro conflitto d’interessi..) vede comunque (e sempre) la ripresa dietro l’angolo  visto che se si diffonde sul mercato troppo l’idea che i prezzi anche in Italia possono crollare nessuno si mette a comprare casa, soprattutto se pensa che stiano per arrivare i ”saldi”…

Intanto gli ultimi dati rilasciati a gennaio dall’Ufficio Studi di Tecnocasa indicavano che i tempi medi per vendere un immobile in Italia si stanno sempre più dilatando: erano 168 giorni nel gennaio 2011, un anno dopo erano 184. Nei capoluoghi di provincia la media è arrivata a 210 giorni

Qualche “corvo” sul mercato immobiliare tricolore di autorevole c’è a ben guardare poiché solo qualche mese fa in una ricerca pubblicata da Censis-Confcommercio sull’Oulook dei Consumi, Giuseppe Roma, direttore generale del Censis, si era spinto a prevedere per fine anno una riduzione del valore medio delle case del 20% con punte superiori al 50% anche per effetto della tassazione (Imu) sempre più aggressiva. Una previsione che il direttore generale dell’Istituto di ricerca, Giuseppe Roma, aveva motivato commentando i dati dell’osservatorio Censis-Confcommercio sui consumi, che evidenziavano come già nello scorso marzo «il 41% delle famiglie dichiarava difficoltà a causa dell’aumento delle tasse e delle spese fisse. Mentre a giugno del 2011 erano il 25%. E per questo motivo un numero crescente di italiani tenderanno a vendere le proprie abitazioni o le seconde case».

In alcune zone d’Italia la discesa inizia già a essere marcata (fonte Il Sole 24 Ore)

Parole e dichiarazioni che sembravano un po’ esagerate ma che riletti alla luce dei dati rilasciati oggi dall’Istat sull’andamento dei consumi testimoniano la situazione difficile dell’Italia non solo in termini di spread.

Ad aprile le vendite al dettaglio segnano, infatti,  un crollo del 6,8% su base annua e  la caduta tocca anche il settore alimentare (-6,1%). Lo ha rilevato l’Istat, aggiungendo che un ribasso tendenziale cosi’ forte non si registrava almeno dal gennaio del 2001, ovvero dall’inizio della serie storica. Rispetto a marzo il calo e’ dell’1,6%. Si stringe sempre più la cinghia e secondo l’Ufficio Studi della Confcommercio nel 2012 la flessione dei consumi a livello pro capite potrebbe “raggiungere il 3,2-3,3% in termini reali, un’evidenza statistica che non avrebbe precedenti nella storia economica del nostro Paese”. E’ quanto rileva l’Ufficio Studi di Confcommercio, commentando i dati dell’Istat sulle vendite al dettaglio.

Una situazione di crisi che difficilmente può risparmiare il settore immobiliare sia residenziale che quello di tipo industriale o commerciale (si pensa alla crisi di grandi gruppi come Ligresti, al patrimonio che lo Stato dovrà mettere in vendita come quello detenuto dalle banche e dalle assicurazioni) come peraltro segnalano da tempo anche i fondi immobiliari quotati a Piazza Affari e a sconto mediamente del 60% rispetto alle perizie commissionate dalle società. Ma questo è un altro discorso. Che affronteremo magari prossimamente.

Ma tutti questi segnali che arrivano dal mattone non vanno ignorati. E non promettono molto di buono per il mattone tricolore. Sarà pure ritenuto “sicuro” (e forse rassicurante perché non si vede ogni giorno il valore oscillare come succede in Borsa con azioni, obbligazioni o fondi) ma può anche non salire. Anche scendere. Ma soprattutto può dimostrarsi (ed è la cosa più pericolosa in tempo di crisi) illiquido. E questo può essere un grande problema se quei soldi servono veramente.

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