RAPPORTO IMMOBILIARE: DOVE VA IL MERCATO DELLE SECONDE CASE IN ITALIA.

(la sintesi di questa ricerca è stata pubblicata dal mensile Capital nell’edizione di luglio 2011)

Chi si appresta a valutare come potenziale acquirente in Italia il mercato delle seconde case (mare, montagna, laghi, campagna) ha solo l’imbarazzo della scelta da dove partire. Il panorama è estremamente variegato con oltre 8.000 comuni dove non sempre è facile mettere mettere d’accordo cuore e portafoglio. La villa a Capri al “modico” prezzo di più di 15.000 euro al metro quadro o una soluzione più abbordabile come i 1.000 euro al metro quadro richiesti a Marina di Rossano in Calabria?

In famiglia su questi argomenti si può discutere e accapigliarsi per mesi e mesi, trovando difficilmente il compromesso che soddisfa tutti. Anche perché dopo che si è acquistata la seconda casa e si è conquistato l’agognato posto al sole un altro tarlo s’insinuerà quasi certamente nel cervello dei proprietari col passare del tempo: e se il vero affare l’avesse fatto il venditore?

La seconda casa comunque piace poiché sotto sotto siamo un popolo di immobiliaristi e si stima che un italiano, su quattro, da Udine ad Agrigento,  ne possiede
mediamente una. Con percentuali che superano l’80% (così dicono le ricerche sul tema) fra gli italiani che hanno affidato in gestione i loro soldi a un private banker e dispongono quindi di un patrimonio finanziario superiore ai 500.000 euro. “Più soldi hai, più metri quadri possiedi” è ancora il mantra degli italiani che considerano talvolta irrazionalmente (vedi qui l’approfondimento dedicato) la casa come il bene rifugio per eccellenza che “non ti fa perdere i soldi, sempre e comunque”.

E pazienza se il guru americano della ricchezza Robert T. Kiyosaki sostiene che acquistare una casa per abitarci (già la prima, figuriamoci la seconda) sia uno dei modi migliori per bruciare denaro visto che per lui questa uscita è da considerasi nella colonna dei passivi e non in quella degli attivi.

Si fa presto a dire seconda casa perché sotto questa definizione si trova di tutto. Magari è un lascito familiare,  la casa del borgo natio un po’ sgarruppata o il “villino” come dicono in Sicilia dove andare a festeggiare la Pasquetta e il Ferragosto oppure il villone o l’appartamento al mare o in montagna acquistati nel periodo del boom economico e come segno di raggiunto benessere economico dopo aver consultato per anni e preso ispirazione su Ad e Case & Country.

Una cosa è certa. Il mercato immobiliare turistico attuale è completamente diverso da quello di qualche anno fa e lo dicono non soltanto le aride cifre economiche.

La crisi, anche qui, ha fatto terra bruciata di molti luoghi comuni come la storiella che l’immobile non tradisce ed è un investimento sicuro e che si rivaluta nel tempo senza scossoni. Andatelo a dire a quegli italiani che da quasi  2 anni sono in attesa di trovare un compratore della loro villa in Sardegna o nel Piacentino o del casale in Toscana. E nemmeno la mossa di aver abbassato la proposta di vendita del 10% sembra al momento sortire alcun effetto, attirando frotte di compratori.



“In Italia è ancora forte la cultura latina che vede la casa come qualcosa di intoccabile e l’investimento più importante– osserva Guido Lodigiani, direttore dell’ufficio studi Gabetti – Ma anche l’immobiliare è bene sempre ricordare che risponde alla spietata legge del mercato. E fatte le debite proporzioni è fuori da ogni logica pensare che l’immobiliare è l’unico asset che sale sempre in tutte le condizioni o che una casa acquistata nel 2007 oggi abbia un valore superiore o uguale”.

Qual è oggi l’identikit di chi vuole acquistare una seconda casa, cosa cerca e quali sono oggi le mete più ambite e/o interessanti?

Che cosa dicono gli addetti ai lavori e le ultime ricerche sul mercato?  Quali le tendenze, le location “in” e quelle “out”?

Risultato: il mercato immobiliare turistico è fermo come confermano tutte le ricerche con scambi lontani di oltre il 30% dai picchi del periodo d’oro (il 2006) e l’ultima ricerca sul real estate effettuata da Nomisma.

“Apparentemente i prezzi medi dell’immobiliare turistico non sono molto distanti dai massimi ma questo è anche il risultato quasi perverso del fatto che chi vuole vendere casa propone un prezzo spesso fuori mercato, il massimo degli anni precedenti, e non avendo disperata necessità di far cassa piuttosto aspetta per lungo tempo prima di trovare un compratore” conferma Luca Dondi, responsabile real estate di Nomisma.

Una dinamica che accomuna località marine e montane, di minor e maggior pregio, in un mercato che presuppone disponibilità economiche non trascurabili, soprattutto in una fase in cui la propensione all’indebitamento per l’acquisto di seconde case risulta modesta conferma Mario Condò di Satriano, presidente del Centro Studi Fiaip, la più grande associazione di categoria degli agenti immobiliari:”la stretta creditizia messa in atto dall’intero sistema bancario ha penalizzato quel 40% d’italiani che faceva ricorso ad un mutuo per acquistare la seconda casa, tenendo ingessato il mercato in quanto, diversamente da quanto registrato per il mercato residenziale della prima casa, gli istituti di credito continuano a mostrare indifferenza e disinteresse verso il prodotto turistico, arrivando a finanziare, sia in termini puri di concessione che in termini di quantità percentuale rispetto all’importo totale, soltanto il 60% dei richiedenti per un massimo del 50% del valore degli immobili”.

L’effetto combinato di questa situazione sul mercato immobiliare della seconda casa si è tradotto in un continuo aumento degli immobili messi in vendita (+9,2%), una lieve diminuzione dei prezzi delle compravendite in quasi tutte le località (-0,7%) e nell’ultimo anno in un forte calo del numero delle transazioni (-12,8%). Ma nell’ultimo studio presentato a maggio da Fiaip al workshop dedicato all’analisi dell’andamento del mercato immobiliare turistico italiano all’interno della manifestazione Expo Tourism Real Estate è emerso anche come il mercato sia sempre più divaricato fra richieste dei venditori e offerte dei compratori. Il divario percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivo di compravendita raggiunge, infatti, il 14,5%, in crescita rispetto all’anno passato.

Numeri che fanno prevedere per i prossimi 12 mesi un ulteriore calo (per quanto di pochi punti percentuali) delle quotazioni dei prezzi del mattone soprattutto nel caso delle abitazioni periferiche.

Poche sono le aree (per esempio Courmayer, Portofino, San Felice al Circeo) secondo il recente studio di Nomisma che mostrano una certa capacità di recupero in termini di transazioni dallo shock subito con la crisi mentre per la Fiaip qualche segnale positivo si registra in Friuli, Toscana ed Umbria dove, malgrado l’incertezza della situazione politico-economica, si prevede un lieve incremento per l’investimento nella seconda casa, anche se soltanto per uso proprio.

Il resto (e la maggior parte) del mercato non si è ancora ripreso dallo shock subito come conferma anche Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, e gira intorno ai minimi a dispetto di quegli agenti immobiliari (sempre meno) che spingono l’acquirente ad acquistare per non perdersi un’occasione imperdibile.

I primi mesi del 2011 confermano questa tendenza al rallentatore e in un quadro di stasi dei prezzi le maggiori contrazioni si osservano soprattutto a Sestriere, Termoli e Tropea. In Emilia Romagna la piazza di Rimini si conferma fra le più attive mentre secondo la Fiaip per vedere un aumento seppur minimo delle quotazioni tra il secondo semestre del 2010 ed il primo del 2011 bisogna andare a  Marina di Pietrasanta in Toscana, Alassio in Liguria e Acciaroli in Campania.

 

Polarizzazione e regionalità

Se il polso del mercato è debole non significa che sotto la crosta non si stanno verificando diversi sommovimenti. Anzi… Anche nel 2011 si venderanno secondo Mario Breglia più seconde case all’estero che in Italia. Voglia di diversificazione (anche valutaria) nei confronti del mercato degli Stati Uniti (New York e Miami in testa) ma anche di vacanza d’oltralpe: l’80% degli italiani che acquistano a Londra o Parigi lo fanno per uso diretto.

“C’è una domanda di case belle, magari di dimensioni anche molte piccole, per tesaurizzare il proprio patrimonio – osserva Mario Breglia di Scenari Immobiliari – All’estero la domanda resta forte e le metrature diventano sempre più piccole. Anche meno di 30-40 metri quadri nelle grandi capitali. Più che alla soluzione di lusso si guarda alla zona e alla posizione, l’importante è avere un punto di appoggio”.

Un’analisi confermata da tutti coloro che analizzano il mercato immobiliare, riscontrando questa voglia di praticità. “E’ cambiato  molto lo stesso concetto di turismo – osserva Guido Lodigiani, responsabile dell’ufficio studi di Gabetti – Non è più il tempo dove le famiglie potevano permettersi lunghe vacanze e quasi tutto si svolgeva intorno alla vita di spiaggia. Dominano ora vacanze più brevi, si guarda anche all’offerta eno-gastronomica, agli eventi culturali e al verde. Risultato? Le destinazione preferite per la seconda casa non devono distare più di due ore dalla propria residenza, si privilegia la facile raggiungibilità e il costo viene ponderato attentamente, valutando tutte le alternative. Assistiamo così a una regionalizzazione dei mercati e se i prezzi al metro quadro in prima fila con vista mare restano proibitivi il nuovo acquirente di seconda casa valuta con molta più attenzione rispetto al passato l’entroterra. E in questo nuovo scenario chi ha patrimoni immobiliari consistenti (non solo la seconda ma anche la terze casa), come strategia tende così a vendere gli immobili più decentrati”.

 

Regione che vai, seconda casa che trovi

Vi è una figura quasi mitica in tutte le agenzie immobiliari italiane (isole comprese) che aleggia. E’ il “milanese” che vuol comprare la casa. In Liguria come in Sardegna, nel Salento o in Valle D’Aosta negli anni passati è stato lui a “gonfiare” le quotazioni. Abituato a Milano a non batter ciglio per quotazioni intorno ai 5000 euro al metro quadro in periferia gli si riusciva a vendere quasi di tutto, convincendolo pure che stava facendo un incredibile affare. La crisi ha modificato in parte questa tipologia di clientela, rendendola ora molto più attenta al “value for money”.

Il nuovo acquirente immobiliare si è fatto più furbo rispetto al passato e prima di acquistare confronta, valuta, contratta e ha nei siti internet immobiliari un potente alleato per fare analisi di ogni tipo.

“Gli acquirenti immobiliari sprovveduti – osserva Guido Lodigiani – sono sempre meno, la Rete diffonde le informazioni. Oggi chi compra casa è molto più documentato rispetto al passato”.

Quali le località più richieste? I “milanesi” continuano a condizionare il mercato, privilegiando le destinazioni naturali come la Liguria e la Valle d’Aosta o per il verde il piacentino e il pavese per quanto località come Santa Margherita Ligure, Varazze o Rapallo mostrano discese delle quotazioni fra il 5 e il 10%.

“Tutto sommato tiene anche buona parte della costa toscana – osserva Mario Breglia – e benino va la riviera veneta. A soffrire sono i luoghi poco raggiungibili perché si è quasi estinto quel tipo di villeggiante che poteva concedersi 2 o 3 mesi di vacanza tutta di seguito. Soffrono perciò le località molto turistiche e lontane dai grandi centri come la Costa Smeralda o l’isola d’Elba. Chi acquista una seconda casa non si accontenta più, soprattutto se i prezzi sono elevati, di una sola stagione di vacanza e nella valutazione magari include il fatto se quello è un posto dove potrebbe viverci tutto l’anno quando andrà in pensione”

La crisi è arrivata dappertutto. Tutto sommato ha resistito bene il Salento mentre la vera delusione arriva dalla Sardegna, soprattutto dalla Costa Smeralda. Qui le quotazioni sono scese più che in altre zone d’Italia e i tempi di attesa per vendere sono fra i più lunghi.

In Sardegna fra le province che meglio hanno resistito c’è Olbia che ha beneficiato del centro storico riqualificato, di un costante incremento negli anni dei residenti, e degli ottimi collegamenti aerei e marittimi. Il nuovo porto turistico Marina di Olbia ha attirato nuovi investitori con barca al seguito (un approdo per 270 imbarcazioni, fino ad una lunghezza massima di 70 metri) e a pochi chilometri di distanza da Olbia il gruppo Gabetti ha realizzato un complesso (Myrsine) che ha attirato diversi compratori grazie a una location interessante (vicino ad una caletta dalla spiaggia bianca e ad un’area protetta faunisticamente) ma anche alle soluzioni di pregio proposte con una grande attenzione verso il risparmio energetico.

Fra le zone che hanno resistito meglio alla crisi in Sardegna c’è Stintino, complici quotazioni immobiliari che sono sempre rimaste tutto sommato “umane” (rispetto alla vicina Costa Smeralda) e una serie di punti di forza interessanti. “C’è la bellezza del posto – spiega il sindaco Antonio Diana – e una tranquillità incontaminata. Si può vivere tranquilli e lasciare pure appesa la chiave nella toppa di notte.  Alcune spiagge come la Pelosa sono considerate fra le più belle del Mediterraneo e soprattutto non c’è stata una grande espansione immobiliare. Nel nuovo piano regolatore abbiamo puntato su un turismo di qualità bloccando tutte le nuove volumetrie. E così chi compra una seconda casa a Stintino, che è ben servita dall’aeroporto di Alghero  – che dista meno di 50km, mentre quello di Olbia è a 150 km – e via mare da Porto Torres sa che questo è un paese abitato tutto l’anno, non una città fantasma che esiste solo nella stagione estiva”.

Attualmente a Stintino le quotazioni immobiliari oscillano fra i 2.200€ e i 4.500€ al metro quadro e quindi il calo del mattone è arrivato anche qui, ma non è stato un vero tsunami come in altre parti della costa.



Molti imprenditori, politici e manager hanno negli anni passati puntato su questa località, acquistando alcune delle più belle ville.  Sono qui di casa Nicola Mancino, ex presidente del Senato e Mariotto Segni, ma anche calciatori come Caracciolo e Bega del Brescia o vecchie glorie nerazzurre come Burgnich, Corso e Suarez. Ma hanno qui il loro buen retiro anche imprenditori come Levoni (salumi), Molinari (barche) o Polini (accessori e ricambi per moto) come non mancano gioiellieri importanti del calibro di Fawaz Gruosi, presidente del marchio di alta gioielleria De Grisogono o Luca Mantovano, uno dei gioiellieri più conosciuti di Napoli.

Ma quali sono le zone che alle attuali condizioni sono più interessanti o restano in cima ai desideri degli italiani? Come spiega Luigi De Vico, titolare dell’agenzia Gabetti Langhe, si assiste oramai non solo a una maggiore regionalizzazione degli acquisti ma anche a una crescente polarizzazione. Nelle Langhe (ma non solo) come seconde case si vendono le soluzioni di primo prezzo (spesso casali o rustici da ristrutturare) oppure le cose più belle per chi ha budget quasi senza limiti. A soffrire è il mercato intermedio, quello fra i 200.000 e i 300.000 euro.

E per capire quali sono le destinazioni e le tendenze del futuro di questo mercato è sempre utile “spiare” il comportamento dei turisti stranieri rapiti dal fascino dell’ Italia (e dalla voglia del mattone) che hanno dimostrato in questi decenni di aver la vista lunga se si pensa alle zone in cui nei decenni passati hanno acquistato, contribuendo poi al loro boom se si pensa alla Toscana ed alcune zone.

Oggi questa ragione mantiene certo il fascino del passato ma i prezzi richiesti nelle zone intorno al cosiddetto Chiantishire hanno reso proibitivo l’acquisto per un ampio numero di potenziali acquirenti. Che oggi guardano ad altre zone come le Marche dove secondo Mario Breglia esiste ancora un buon potenziale o l’Alto Trasimeno.

In Toscana e più in generale in Italia a leggere la “bibbia” (il sito InternationalLiving.com) degli stranieri pronti a lasciare tutto per rifarsi una nuova vita l’area dove si possono trovare ancora degli affari è la Lunigiana (nella foto i prati di Logarghena vicino a Filattiera), incastonata fra Toscana e Liguria. Viene considerata come un ottimo compromesso fra qualità della vita e prezzi abbordabili, mari e monti. Un parere che ha trovato un illustre estimatore in Tony Blair a leggere la sua recente biografia. Dove ha ricordato con grande simpatia e dovizia di particolari una spensierata vacanza goduta assieme alla moglie e ai tre figli, nella massima segretezza e senza alcun genere di protezione, proprio in un paesino della Lunigiana nel borgo di Crespiano vicino a Licciana Nardi.



Un parere condiviso da Simone Perotti, il profeta italiano del downshifting, autore del best seller “Adesso basta” e del più recente “Avanti tutta” (tutti editi da Chiarelettere Edizioni) che proprio in queste zone ha acquistato casa nella vicina Val di Vara, mollando Milano e la carriera. Una scelta che non necessita secondo la sua esperienza di patrimoni milionari o di spendere cifre incredibili per acquistare la nuova casa.

Nel 60% del Bel Paese – ricorda Simone Perotti – il valore medio immobiliare si aggira intorno ai 600 euro a metro quadrato e si trovano posti bellissimi. Ha fatto scalpore la notizia di qualche meses fa che nel Parco del Gran Sasso e Monti della Laga, un intero borgo di 11 edifici è stato posto in vendita ad appena 144 euro al metro quadrato. Io posso testimoniare che in altre zone delle Marche, in Liguria, in Sicilia, in Campania, in Puglia e in tutte o quasi le regioni d’Italia ci sono occasioni analoghe. Aulla e Pontremoli, in Lunigiana, vicino a dove abito io, ne sono piene. Il motivo è semplice; nessuno va ad abitarci. Tutti devono vivere altrove per motivi di lavoro. In pochi pensano al fatto che vendendo la propria casa in città o smettendo di pagare affitti salati e trasformandoli in rate inferiori per mutui contenuti, è possibile stabilirsi in posti belli e naturali, risparmiando denaro e guadagnando nel cambio una piccola dotazione utile a vivere per molti anni. Purché si viva in modo sobrio, ovviamente. Cosa che, fuori dalle città, è piuttosto naturale che avvenga”

Fra chi compra la seconda casa confermano molti agenti immobiliari cresce il numero di chi guarda a questa soluzione come a una prossima prima casa o un vero buen retiro, valutando l’idea spesso di cambiare vita, lavorando da casa o avviando un’attività di ospitalità (bed & breakfast, agriturismi) o agricola.

E fra le aree che hanno riscosso un forte flusso di acquisti nell’ultimo decennio c’è sicuramente la campagna piacentina e pavese che ha tratto vantaggio dalla vicinanza con Milano e da un crescente pendolarismo.”Altre zone come la Brianza o i Laghi hanno raggiunto quotazioni proibitive e peraltro nel piacentino è ancora possibile soddisfare la propria voglia di verde a prezzi quasi abbordabili” osserva Mario Breglia.
Negli ultimi anni sono stati soprattutto vip, imprenditori e intellettuali ha eleggere il piacentino e in particolare Val Tidone, Val Luretta  come località del buen retiro. Fra gli ultimi l’ex numero uno di Unicredit, Alessandro Profumo, che ha “switchato” dalle Langhe per puntare sui colli piacentini, trovandosi in buona compagnia dato che nel passato hanno fatto questa scelta altri manager e imprenditori. Dalla pubblicitaria Annamaria Testa di casa a Rezzanello in Val Luretta ad Alessandro Dalai che ha eletto Tassara come suo rifugio, lo stesso dove ha preso casa Alessandro Profumo. Ma a poche decine di chilometri si possono incontrare  Jody Vender a Gazzola o l’avvocato  Guido Rossi a Nibbiano, la famigli di stilisti  Etro a Carbonara mentre il ministro dell’economia Giulio Tremonti è di casa a Pecorara dove lo si può incontrare alla festa della zucca.

In queste valli del piacentino  i prezzi degli immobili anche pregiati sono comunque arretrati nell’ultimo biennio e i venditori pur di chiudere l’affare stanno iniziando a capire molto lentamente che se non abbassano le pretese in modo deciso non si vende nemmeno una paglia come ammettono molti intermediari.

Anche la provincia pavese ha sempre il suo mercato e trova nella famiglia Moratti (che possiede il castello di Cicognola) e in Giorgio Armani (villa Rivara a Broni)  i suoi più famosi estimatori. “Qui le quotazioni sono rimaste tutto sommato stabili – spiega Guido Lodigiani di Gabetti – e i tempi di vendita si sono attestati  sui 6-8 mesi. Si è accentuato nei milanesi, che comprano da queste parti come prima e seconda casa,  il desiderio d’indipendenza.  Si gradiscono sempre meno appartamenti in case di corte e soluzioni in plurifamiliari. Vengono domandati case indipendenti, casali e ville singole, con almeno 1.000-2.000 mq di giardino, con dei budget che partono dai 200-300 mila €.

Chi è alla ricerca della seconda casa si orienta prevalentemente verso Varzi, Santa Maria della Versa, Montù Beccaria, Ruino e Borgo Priolo tutti situati sulle colline dell’Oltrepo.Il Comune più richiesto è quello di Salice Terme,  che nei mesi estivi diventa affollatissimo per le terme, la piscina e il parco, seguito da Rivanazzano”.

In Piemonte le Langhe (nella foto una vista dalle Cantine Ceretto) mantengono il loro fascino e la zona di Dogliani è stata beneficiata in parte dall’effetto Carlo De Benedetti dato che quest’imprenditore ha spostato qui dalla Svizzera la sua residenza, acquistando una tenuta (quattro ampi casali) con 30 ettari di terreno per far scorazzare i cani della consorte Silvia Monti.



Sempre nello stesso comune in zona Biarella la sua società Anni Azzurri (gruppo Kos) ha realizzato un residence per anziani parzialmente o totalmente non sufficienti ma l’architettura di questa struttura non è piaciuta molto ai residenti di Dogliani pur se questa struttura non è in posizione di grande vista . Qui a Dogliani il critico Aldo Grasso ha il suo buen retiro mentre è di casa Nicoletta Bocca, figlia di Giorgio.

“Il mercato immobiliare turistico nelle Langhe ha i suoi capisaldi in alcune zone (Monforte d’Alba, La Morra) – spiega Luigi De Vico, titolare dell’agenzia Gabetti Langhe – che negli anni passati sono state le preferite prima di tutto dai turisti stranieri (soprattutto tedeschi e svizzeri, forti di un cambio favorevole) che hanno acquistato spesso nelle posizioni migliori da contadini a cui non sembrava vero per cifre che allora sembravano una fortuna disfarsi di vecchi casali e ruderi, ricordo magari del periodo della miseria. Oggi parte di quegli stranieri stanno vendendo perché cambiano le loro priorità ma si affacciano sul mercato altri stranieri grazie al web e ai collegamenti aerei low cost: olandesi, belgi, danesi, inglesi”.

Per vendere le sue case questo ingegnere torinese il mercato se l’è andato, infatti, letteralmente a cercare partecipando a fiere del settore in tutta Europa (fra le ultime a Utrecht e a Londra), e creando anche un sito in 6 lingue (www.piemontehouses.com).  L’effetto Olimpiadi invernali del 2006 in parte c’è stato e più in generale anche in questa zona d’Italia si assiste alla crescita del turismo agreste: cresca la voglia di verde come è testimoniato da diversi anni dall’ottimo andamento delle vendite del settore macchine per giardinaggio in tutta Europa.

“Per gli stranieri esiste prima di tutto il mito del sud della Francia e poi la Toscana – ricorda Luigi De Vico di Gabetti Langhe – Spesso devo spiegare più dov’è il Piemonte che gli immobili ma è una destinazione che piace a un pubblico sempre più vasto. Piace la quiete che si può trovare: basta percorrere nelle Langhe una decina di chilometri per vedere paesaggi completamente diversi dove ai paesaggi collinari fanno da sfondo le Alpi: l’offerta eno-gastronomica è fra le migliori in Italia.

Il valore medio delle case che tratto è notevolmente aumentato negli ultimi anni (da 150.000 euro a 500.000 mila), segno che il mercato è fatto soprattutto dalla fascia medio-alta. Qualcosa si muove nella fascia anche vicino al milione di euro e la richiesta è sempre più per seconde case che possono diventare in un futuro non troppo remoto la prima per stabilirsi tutto l’anno ”.

Fra le zone richieste soprattutto dai milanesi e dai torinesi cresce l’interesse per la Valle Belbo mentre le zanzare estive (chiedete a Gad Lerner che ha la sua seconda casa qui dove produce un ottimo vino, il Barabba) hanno offuscato un po’ l’immagine del Monferrato.

Il lusso abita sempre a Capri e Portofino

Per la fascia immobiliare di lusso nel resto d’Italia si assiste negli ultimi mesi a un certo risveglio delle contrattazioni pur se i prezzi lontani dai massimi non possono certo dirsi “calmierati”. Le località top in Italia restano Capri, Portofino, la costiera amalfitana e Forte dei Marmi soprattutto e in montagna domina Cortina. .

Ma cosa cerca oggi la fascia di clientela più ricca? Raphael T Harris Jr è un americano che ha scoperto l’America in Italia. Titolare della World Real Estate Immobiliare dal 2001 opera fra isole Eolie, Sicilia, Roma, Cortina e Capri, dopo esser stato fulminato dalle bellezze del Belpaese.

La sua famiglia già da tre generazioni operava nel settore immobiliare ad Atlanta; l’Italia l’ha conquistato non solo nel cuore ma anche nel business e tratta ville da sogno.

Ma il suo “pallino” da venditore è la Sicilia se gli si chiede qual è il luogo più interessante dove comprare oggi una seconda casa. “E’ un isola con più di 3000 anni di storia ricca di luoghi bellissimi. I turisti colti del nord Europa apprezzano sempre di più questa isola per quello che può offrire ma c’è ancora tanto da fare. Da Ragusa a Trapani vi è una zona incredibile che si potrebbe sviluppare ma purtroppo ci sono poi la politica, le raffinerie, la mancanza di infrastrutture e il no a qualsiasi progetto di sviluppo turistico osteggiato pure dagli ambientalisti.  Eppure amo la Sicilia e non vedo altro futuro per quest’isola che nel turismo”.

Il sogno di quest’americano in realtà è stato già realizzato da molti imprenditori e vip che in questi anni hanno eletto la Sicilia come buen retiro per le proprie vacanze e non solo.



La Sicilia ogni estate sembra rubare sempre più spazio alla Sardegna nella presenza di turisti vip e imprenditori e manager che acquistano qui la seconda casa. Dalle isole Eolie al trapanese, dal ragusano a Siracusa e dintorni crescono gli estimatori in attesa del decollo (è proprio il caso di dirlo) del nuovo aeroporto di Comiso.

Una delle ultime scoperte è l’agrigentino, la vera terra di Montalbano (per Andrea Camilleri il suo paese natio Porto Empedocle è il luogo più bello del mondo ma ammette di essere in conflitto d’interessi) dove hanno eletto il loro riservato buen retiro le sorelle Oldenburg, cugine della regina di Svezia, Giulio Crespi, noto architetto di giardini milanesi, Cesare Settepassi, per anni presidente di Tiffany Italia e il regista Rai Michele Guardì che qui è di casa. .Una Sicilia lontana dai circuiti più battuti che attrae un numero sempre maggiore di attori, imprenditori e designer.  A Lampedusa, nell’agrigentino estremo, sempre  in attesa di avere come concittadino Silvio Berlusconi si consolano con Claudio Baglioni e l’attore Massimo Ciavarro.

Tornando al continente secondo l’osservatorio di Raphael T Harris Jr il mercato del luxury real estate si sta risvegliando ma in questo mercato spiega conta ancora molto il vecchio passaparola.

“Chi acquista una casa dai 5 ai 15-20 milioni di euro vuole sapere con chi ha a che fare e si muove con molta discrezione. Stiamo parlando di un numero percentuale molto limitato di acquirenti perché chi compra questo genere di case deve mettere in conto poi spese di gestione e mantenimento molto elevate per una residenza che sfrutterà mediamente non più di un mese all’anno. Alla fine del 2007 il futuro della professione di agente immobiliare in questo mercato sembrava finito. Il peggio è passato ma è cambiato tutto: ora bisogna lavorare e vince chi ha maggiori conoscenze e intelligenza. Gli stranieri continuano a essere protagonisti di questo mercato ma gli acquirenti italiani non mancano, anzi. E anche qui chi vende lo fa non tanto per bisogno di denaro (le richieste restano ancora su livelli elevati) ma per ragioni soprattutto anagrafiche”.

Nell’Italia centrale una delle agenzie immobiliari più attive a livello internazionale sul nostro mercato è Adobe che gode di un rapporto professionale con Knight Frank, una tra le agenzie leader nel settore immobiliare del Regno Unito. Cosa emerge da questo osservatorio?

“Il tipo di soluzione più ricercata per chi desidera comprare una seconda casa – spiega Paul Cleary di Abode – è solitamente il tipico casale rustico umbro o toscano, situato in campagna che offre privacy e tranquillità. In base alla nostra esperienza, comprare una seconda casa in un luogo tranquillo e ritirato, rappresenta il desiderio della maggior parte dei nostri clienti che ricercano spesso un ‘buen retiro’ in Italia.. Altra caratteristica fondamentale è che il casale sia privato e lontano dai rumori della città, ma al tempo stesso vicino ai servizi e a siti di interesse turistico. Quasi tutte le nostre proprietà sono costituite da una casa padronale, una guest house e un giardino ben curato con piscina”. Per Abode le location che negli ultimi anni sono emerse maggiormente, sono quelle nelle colline dell’Alta Valle del Tevere in Umbria al di sopra del lago Trasimeno: un’area caratterizzata da un magnifico paesaggio collinare incontaminato e rilassante dove il panorama è costituito da verde a 360°.

“L’acquisto di una proprietà in questa zona della regione Umbria, può sicuramente rappresentare una buona mossa – sostiene Clearly- . Case e immobili sono ancora economicamente convenienti, con prezzi molto più vantaggiosi rispetto a quelli della Toscana più conosciuta e ormai piuttosto inflazionata. Inoltre c’è l’imbarazzo della scelta per quanto riguarda le proprietà in vendita nelle zone di Città di Castello, Santa Maria Tiberina, Montone, ad esempio: casali, ville, case di villaggio e ruderi da ristrutturare.”

Nelle preferenze degli stranieri si mantiene alto l’interesse verso la campagna circostante Cortona mentre secondo il sito immobiliare Abode.it meno richiesta e popolare sembra ora tutta quella zona posta sul confine tra l’Umbria e le Marche. Secondo Scenari Immobiliari le famiglie straniere che puntano sull’Italia (soprattutto manager e imprenditori in pensione) concentrano comunque l’attenzione soprattutto su tenute e casali nel Lazio, in Puglia (dove il mercato continua a crescere) e in Toscana con una crescita d’intereresse verso il grossetano mentre nel Veneto dominano sempre i tedeschi. Fra le aree emergenti vanno segnalate la provincia di Catania, soprattutto nei comuni che conducono all’Etna e l’entroterra del siracusano.

E per i prossimi anni le prospettive sono secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari di un forte sviluppo degli acquisti esteri in Italia: “bisogna ricordare che il nostro mercato è circa un quarto di quello francese. E i prezzi in Italia sono mediamente più bassi del 30% rispetto a quello di zone analoghe e appetite del Paese transalpino”.

Ci hanno portavo via la Parmalat e la Bulgari, ci vogliono portare via la Fondiaria-Sai e l’Edison: che i francesi ci porteranno via anche le nostre (seconde) case?

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