LA SECONDA CASA? AGLI ITALIANI PIACE SEMPRE PIU’ ALL’ESTERO. MA IL FISCO NON SE NE INFISCHIA.

(la sintesi di questa ricerca è stata pubblicata dal mensile Capital nell’edizione di luglio 2011)

La seconda casa? Agli italiani piace sempre di più all’estero e secondo le elaborazioni di Scenari Immobiliari nel 2010 sono  stati acquistati 33.100 immobili oltrefrontiera. Nel 2010, per la prima volta, sono state acquistate più case per le vacanze oltreconfine (33.100 compravendite) piuttosto che in Italia (31.500 acquisti immobiliari).

Calcolando una spesa media stabile, intorno a 120mila euro, nel 2010 sono stati effettuati acquisti per un totale di oltre 3,7 miliardi di euro come dire che le compravendite di immobili in territorio straniero mettono la freccia rispetto a quelle nei confini nazionali.
Merito del calo dei prezzi delle case in molti Paesi e del rafforzamento dell’euro verso monete come dollaro e sterlina. Chi compra all’estero lo fa per diversificazione valutaria ma anche per investimento oltre che per status. La lontananza? Ormai con biglietti aerei anche delle compagnie di bandiera ma lowcost tutto il mondo sembra più vicino.

La tendenza secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari è quella di investire  nelle città e nelle località turistiche europee di pregio, mentre continuano a diminuire gli acquisti speculativi nelle piazze ad alto rischio. “Non è soltanto una questione di moda ma anche un effetto del caro prezzi italiano con un’offerta di qualità piuttosto scarsa”.

Ma dove investono gli italiani? “ Un quarto di case comprato all’estero dagli italiani è negli Stati Uniti – spiega Mario Breglia –  In questo momento gli Usa rappresentano una buona area dove investire per una serie di motivi: il real estate è in ripresa ma i prezzi sono ancora bassi. Chi compra adesso con un reddito in euro ha indubbio vantaggio di cambio. Infine, gli Usa godono di una grande stabilità politica e di solidità delle leggi».

La crisi dei Pigs ha riacceso l’interesse dei nostri connazionali verso il mercato immobiliare di Spagna e Grecia. “Quest’ultima, pur essendo in forte crisi finanziaria ha ancora delle zone come le Cicladi, il Dodecaneso o il Peloponneso, in cui i prezzi non sono scesi parecchio e chi acquista per investimento può ottenere ritorni anche del 5/6%” secondo l’esperto.

“Nella penisola iberica, invece, la bolla immobiliare ha avuto effetti devastanti e al fatto che i valori sono calati a dismisura si aggiungono spesso gli sconti consistenti cui sono costretti i proprietari nel contesto di un’offerta che appare enorme. Nelle isole Baleari, per esempio, si possono trovare buone occasioni nella fascia di medio livello, mentre a Minorca si può comprare a 2mila euro al metro quadro. Naturalmente, però, in questo caso si tratta di acquisti che non vanno fatti in chiave speculativa, ma con la logica di rivendere tra qualche anno” mentre coloro il cui budget è più ridotto puntano invece verso la Croazia che nel 2013 (referendum permettendo) dovrebbe entrare ufficialmente nella Comunità Europea. Qui i prezzi sono ancora sensibilmente inferiori rispetto alle altre località turistiche europee e le località più richieste sono Dubrovnik, Spalato, Pula o Reijeka.


Secondo Federico Maria Ionta, amministratore delegato di First:The Real Estate, società immobiliare specializzata nella compravendita di case all’estero il plotone degli italiani che comprano la seconda casa oltreconfine è composta principalmente da professionisti e imprenditori. “Ma nell’ultimo anno si sono affacciati anche molti piccoli risparmiatori che con solo 100-150 mila euro trovano a Miami nelle piccole metrature soluzioni che in Italia non potrebbero permettersi, puntando oltre che sul sogno americano anche sulla possibilità di mettere a reddito quasi immediato l’investimento effettuato.

Società come First The Real Estate si occupano di tutto: non solo della compravendita ma anche della locazione. Un tipo di mercato e approccio che per le seconde case in Italia è difficilmente riscontrabile e spiega anche il fascino del mattone straniero: “Il cliente con un preavviso di almeno un mese può decidere di utilizzare la propria casa quando vuole e per quanto tempo vuole – spiega Ionta – E per il resto del tempo viene messa a reddito”.

Quanto costa acquistare un pezzo d’America? “Si parte dai 1.400 euro al mq in città’ downtown e quartiere finanziario per chi vuole comprare a un buon prezzo – spiega il mediatore immobiliare – ma senza mettere in primo piano  la redditività e senza badare alle spese condominiali”.

In realtà i prodotti più richiesti sono i cosiddetti Boutique Residence ovvero gli edifici ristrutturati e trasformati in residence dove si acquistano di fatto delle camere da letto con servizi come in un hotel.

“Le one bedroom a Miami Beach tra i 40 e i 60mq vengono vendute fra 120 e i 200.000 mila euro mentre  le 2bedrooms tra gli 80 e i 90mq oscillano tra i 200.000 e i 350.000. Consiglio vivamente questo investimento, soprattutto i tagli piccoli perché può essere il più remunerativo e col maggior mercato”.

Sul mercato americano in realtà, allargando lo sguardo, la situazione resta pesante con prezzi mediamente sotto del 33% dai massimi della primavera del 2006 e continui nuovi minimi soprattutto nelle aree dove si era edificato molto oppure nelle zone dove la crisi economica si è fatta sentire in modo più forte con licenziamenti e pignoramenti immobiliari come abbiamo spiegato (leggi qui) nell’articolo dedicato al mercato immobiliare italiano e internazionale. Con il successo focus sul mercato italiano delle seconde case.

E gli ultimi dati sull’economia Usa non promettono molto di buono con la continua crescita dei disoccupati.

Intanto per i numerosi italiani (si stimano in oltre 100.000 che hanno comprato la seconda casa in Francia (Costa Azzurra e Parigi soprattutto) nei mesi scorsi qualche sussulto è arrivato dal parlamento francese che ha messo in agenda una nuova tassa (leggi qui per maggiori informazioni) che vorrebbe colpire i non residenti proprietari di immobili nello Stato francese. Il Parlamento francese aveva, infatti, già dato via libera alle linee guida del provvedimento elaborato dal governo che prevede  una nuova “imposizione sulle residenze secondarie degli stranieri”, pari al 20% del “valeur locative”.Difficile capire come possa essere approvata una simile norma che appare in contrasto con la salvaguardia della parità di trattamento tra i cittadini della Ue. E, infatti, nell’ultima manovra di fine agosto varata in Francia questo provvedimento sembra definitivamente scomparso.

Uno stop pare anche provocato dalle proteste giunte soprattutto dei sudditi di sua maestà britannica (che sono insieme agli italiani fra i più importanti protagonisti del mercato immobiliare delle seconde case)  e che avrebbe portata nella casse del Tesoro transalpina una somma abbastanza ridicola pari a meno di 200 milioni di euro.

Ma con gli Stati in bolletta e a caccia di risorse per rimpinguare le casse la possibilità che nel futuro le seconde case in Francia come in Europa (Italia compresa) appare come un’eventualità non certo remota.Va poi ricordato che negli anni passati buona parte del vantaggio di chi acquistava una casa all’estero era dovuta al fatto che si prendeva spesso la “libertà” di non dichiarare nulla al Fisco italiano: nè la proprietà oltralpe nè i redditi percepiti.

Dopo l’ultimo scudo fiscale e in particolare dal 2010 l

a casa acquistata all’estero. anche per solo uso di vacanza, va indicata secondo l’Agenzia delle Entrate nella dichiarazione Unico non solo se produce redditi imponibili in Italia ma anche “se la produzione dei predetti redditi sia soltanto astratta o potenziale”.Chi possiede una seconda casa all’estero (o vuole acquistarla) deve quindi valutare anche questa doppia “esposizione”: al Fisco dove è residente e a quello del Paese dove  acquista l’immobile.

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