Investire nel cosiddetto “mattone quotato” – tramite ETF, fondi immobiliari aperti o chiusi – può rappresentare un’alternativa interessante rispetto agli strumenti tradizionali, soprattutto nelle fasi di mercato in cui il calo dei tassi di interesse tende a rilanciare l’attrattività del settore immobiliare.
Come gli americani REIT (Real Estate Investment Trust), ETF e fondi immobiliari sono strumenti finanziari che offrono agli investitori la possibilità di accedere al mercato immobiliare senza dover acquistare direttamente proprietà.
ETF, fondi di investimento immobiliare e REIT trasformano gli investimenti immobiliari in attività finanziarie (quote). Questo consente agli investitori che vogliono puntare sul settore di demandare ai gestori la valutazione e la gestione del patrimonio immobiliare acquisito tramite questi strumenti di investimento collettivo del risparmio.
fondi immobiliari: raccolta in crescita nel 2024
Il 10 giugno 2025 Scenari Immobiliari, in collaborazione con lo Studio Casadei, ha presentato il 46esimo Rapporto 2025 su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”. Il mercato dei fondi immobiliari continua a crescere a livello globale ed europeo, con l’Italia che guida la crescita in Europa tra i principali Paesi del continente.
Il patrimonio di fondi quotati, non quotati e REIT continua nel suo percorso di crescita: nel 2024 a livello globale ha toccato i 4.810 miliardi di euro, con un aumento del 3,4 per cento sul 2023, in Europa ha raggiunto i 1.650 miliardi in Europa (+3,1%) con l’Italia guida la crescita in Europa con un patrimonio di 121,5 miliardi di euro.
Il mercato globale degli investimenti immobiliari continua a crescere, sia attraverso i fondi immobiliari sia tramite i REIT (Real Estate Investment Trust). A fine anno, il valore complessivo del patrimonio gestito ha raggiunto 4.750 miliardi di euro, con un incremento del 2,15% rispetto all’anno precedente.
In Europa, il comparto continua a espandersi: il numero complessivo di fondi immobiliari e REIT attivi ha raggiunto quota 2.260 strumenti, 9 in più rispetto al 2023.
Non tutti i fondi immobiliari sono accessibili agli investitori retail. Alcuni veicoli, infatti, sono riservati esclusivamente a investitori professionali o qualificati, come istituzioni finanziarie, assicurazioni, fondi pensione o soggetti con una certa esperienza e disponibilità economica.
Questi fondi – detti spesso “riservati” o “professionali” – possono prevedere soglie minime di sottoscrizione molto elevate (es. 500.000 euro o più) e una struttura regolamentare più flessibile, ma anche meno trasparente e tutelata rispetto a quella pensata per il pubblico retail.
Per questo è importante distinguere bene tra fondi accessibili al pubblico e fondi riservati, valutando con attenzione la natura dello strumento e il proprio profilo di rischio.
Gli investitori retail possono acquistare liberamente ETF immobiliari e fondi immobiliari armonizzati (UCITS). Esistono poi fondi immobiliari “retail” chiusi che possono essere acquistati solo in fase di collocamento (quando il fondo viene lanciato) o, se il fondo è quotato, acquistando le quote sul mercato secondario – ad esempio attraverso il MIV di Borsa Italiana. Tuttavia, questi strumenti possono risultare poco liquidi, con scambi contenuti e forti scostamenti tra prezzo di mercato e valore reale del patrimonio (NAV).
ETF immobiliari
Gli ETF immobiliari replicano indici legati al settore immobiliare (es. indici di REIT globali o europei) e sono quotati in Borsa, quindi accessibili a chiunque abbia un conto titoli. Offrono un’esposizione ampia e diversificata al mercato immobiliare quotato, con costi contenuti e buona liquidità.
Esempi:
- iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF
- iShares European Property Yield UCITS ETF
- iShares Asia Property Yield UCITS ETF
- VanEck Global Real Estate UCITS ETF
- iShares US Property Yield UCITS ETF USD
Fondi immobiliari armonizzati (UCITS)
I fondi armonizzati sono OICVM (Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio in Valori Mobiliari) conformi alla direttiva europea UCITS, e sono distribuiti anche al pubblico retail tramite banche, SIM o piattaforme online.
Questi fondi non investono direttamente in immobili fisici come i fondi chiusi italiani, ma in azioni di società immobiliari quotate (es. REIT), con una maggiore trasparenza, possibilità di rimborso giornaliero e regolamentazione rigorosa.
Esempi:
- Invesco Global Real Estate Sec. AH Cap EUR
- DPAM Invest B R.E. Europe Div. Sust. V Dis EUR
- Invesco Global Real Estate Sec. A Dis $
- MSIF European Property A EUR
come investono i fondi immobiliari
I fondi comuni di investimento immobiliare possono acquistare immobili a uso civile, commerciale o industriale: uffici, negozi, capannoni, hotel, centri commerciali, residenze sanitarie o studentati. Gli immobili possono essere messi a reddito attraverso affitti oppure ristrutturati e rivenduti per ottenere plusvalenze. I fondi immobiliari possono investire anche in diritti reali su immobili, come l’usufrutto, il diritto di superficie o il diritto di uso, non solo nella piena proprietà.
I fondi immobiliari (detti anche fondi comuni di investimento immobiliare) possono investire in una gamma piuttosto ampia di attività legate al settore immobiliare, nel rispetto dei vincoli normativi e delle regole stabilite dal regolamento del fondo stesso.
Alcuni fondi immobiliari partecipano a progetti di sviluppo immobiliare, finanziando la costruzione o la ristrutturazione di immobili con l’obiettivo di affittarli o venderli. Sono operazioni più rischiose ma potenzialmente più redditizie.
Un’altra possibilità è l’investimento in partecipazioni di società immobiliari, comprese le SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate) o altri veicoli simili, che possiedono o gestiscono patrimoni immobiliari.
Una parte minoritaria del portafoglio dei fondi immobiliari può essere investita in strumenti finanziari liquidi: azioni, obbligazioni, strumenti del mercato monetario o quote di altri fondi, con finalità transitorie o di gestione della liquidità.
In Italia, almeno il 66% del patrimonio di un fondo immobiliare deve essere investito in beni immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari. Il resto può essere impiegato in strumenti finanziari, con limiti precisi per garantire la coerenza dell’investimento.
Gli investitori italiani possono investire nel mattone quotato attraverso ETF, fondi immobiliari armonizzati e fondi chiusi.
cosa sono i fondi immobiliari CHIUSI
I fondi immobiliari chiusi italiani quotati ad agosto 2025 sul MIV di Borsa Italiana (segmento dedicato ai fondi chiusi) sono
- QF Alpha Immobiliare
- QF Atlantic 1
- QF Mediolanum RE A
- QF Mediolanum RE B
- QF Opportunità Italia
- QF Risparmio Immobiliare Uno Energia
In aggiunta, tra gli storici fondi collocati da Poste Italiane (allora distributore), si annoverano:
- Fondo Alpha (2002)
- Invest Real Security (IRS, 2003)
- Europa Immobiliare 1 (2004)
- fondo Obelisco (2005)
Questi fondi sono chiusi, ovvero prevedono un diritto al rimborso della quota sottoscritta solo ad una certa scadenza.
La normativa consente ai fondi immobiliari chiusi di prorogare la scadenza di tre anni per avere il tempo di vendere al meglio il patrimonio immobiliare. Inoltre, i regolamenti dei fondi stessi possono prevedere il prolungamento della durata del fondo anche per dieci anni.
L’investimento in fondi immobiliari chiusi può essere quindi di durata molto lunga, anche più di quanto inizialmente preventivato. E i costi di uscita anticipata, infatti, ove possibile, possono essere molto alti.
Per capire i fondi immobiliari come funzionano va inoltre considerata anche la struttura dei costi, che sono quelli che gravano sul rendimento degli investitori e con i quali viene remunerata la società di gestione. Un caso famoso è stato quello del fondo immobiliare BNL Crescita: a fronte di una raccolta di 173 milioni di euro gli oneri sono stati di 37,4 milioni di euro e il guadagno per gli investitori di 55,7 milioni. Ciò significa che il gestore del fondo ha intascato quasi un terzo dell’utile complessivo.
gli svantaggi dei fondi immobiliari
Sono diversi i casi di fondi immobiliari chiusi collocati in questi decenni da banche e reti che hanno deluso i sottoscrittori.
Il rimborso delle quote dei fondi immobiliari chiusi può avvenire solo a fronte della liquidazione dei beni posseduti e ciò con fabbricati, palazzi o capannoni non è certo possibile in tempo reale.
Alcuni fondi immobiliari hanno generato forti perdite ai sottoscrittor. Abbiamo parlato in questi anni del caso del fondo Obelisco e di centinaia di migliaia di risparmiatori che sono rimasti “intrappolati” in investimenti che non hanno mantenuto quello che era stato troppo ottimisticamente venduto.
La stessa Banca d’Italia alcuni anni fa ha evidenziato come “l’esperienza più recente di alcuni fondi immobiliari destinati al retail ha messo in evidenza che in prossimità del termine di chiusura il fondo può dover procedere forzatamente alla vendita degli immobili per rispettare gli impegni di rimborso verso i sottoscrittori. In tali casi, la ridotta capacità negoziale del gestore può determinare la cessione a condizioni di prezzo inferiori rispetto alle valutazioni degli immobili effettuate da esperti indipendenti”.
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Valutazione dei fondi immobiliari
Il valore di un fondo immobiliare viene calcolato da esperti valutatori indipendenti (pagati dai fondi immobiliari stessi) che redigono un rendiconto basato su dati e conoscenza del mercato immobiliare. Il valore è teorico perché soltanto quando si procederà alla vendita effettiva si saprà quanto i compratori saranno disposti realmente a pagare per gli immobili in portafoglio.
Ovviamente si spera che non esistano conflitti d’interesse da parte di chi effettua la perizia. E in particolare, che non dia numeri troppo ottimistici solo per invogliare gli investitori a mettere i soldi nel progetto.
Nella valutazione di un fondo immobiliare viene tenuta presente anche la distribuzione degli eventuali dividendi, che possono avere un peso molto rilevante per la natura stessa dell’investimento immobiliare (il dividend yield, rendimento percentuale della cedola, può essere anche dell’ordine del 5%).
Guadagni per l’investitore e guadagni per i fondi
Sottoscrivere quote di fondi immobiliari chiusi significa partecipare ad un piano di investimento di medio lungo periodo. Per questo la possibilità di dismettere anticipatamente un fondo immobiliare chiuso tramite la negoziazione in Borsa deve essere considerato un piano B estremo.
Il guadagno di un fondo immobiliare deriva da due attività fondamentali: dalla rivalutazione degli immobili contenuti nel fondo e dagli affitti che il fondo stesso riscuote.
Il primo caso può prendere due strade. La prima è quella di mantenere un immobile per tutta la durata del fondo. La seconda invece è quella di dismetterlo e acquistare diversi immobili nel corso della vita del fondo stesso.
Mantenere un immobile nel lungo periodo consente di puntare a una rivalutazione maggiore, quindi potenzialmente più redditizia. Tuttavia, ciò comporta il sopportare un periodo più lungo di spese di gestione dell’immobile stesso.
Il successo finanziario della ripetuta acquisizione e dismissione di immobili dipende invece dalla capacità del gestore di scegliere fabbricati e progetti in grado di rivalutarsi in breve periodi.
A queste due ipotesi si aggiungono poi i canoni di affitto. Grandi complessi edilizi possono generare anche milioni di euro di canone all’anno. E ciò potrebbe consentire sia di coprire i costi di gestione sia di avere buoni margini di guadagno. Ma ciò non accade sempre, perché dipende dai contratti stipulati con gli affittuari (i contratti hanno una scadenza). O dalla possibilità che questi non siano più in grado di pagare o da altri fattori.
Cos’è il NAV dei fondi immobiliari
Vediamo ora di capire meglio cos’è il NAV dei fondi immobiliari. NAV significa Net Asset Value. Questo “metro di misura” viene utilizzato per tutti i tipi di fondi d’investimento, non solo per i fondi immobiliari.
La traduzione di NAV è “valore netto delle attività”. Il NAV dei fondi immobiliari è utilizzato per misurare il patrimonio netto e valorizzare la quota di un fondo di investimento al netto delle spese di gestione. Il NAV, tuttavia, non tiene conto degli interessi e dei dividendi pagati dal fondo agli investitori. Nel NAV sono compresi tutti i beni, i titoli e la liquidità detenuti dal fondo, suddivisi per il numero delle quote emesse.
Nel caso dei fondi non quotati è un indicatore importante soprattutto di come il gestore del fondo valuta il suo stesso patrimonio, coadiuvato in questo da analisi di esperti esterni indipendenti. Per i fondi quotati, l’eventuale distanza tra NAV e prezzo di mercato della quota può dare un’indicazione importante di come il mercato giudica il fondo stesso, ovvero di quanto è davvero disposto a pagare per ogni quota.
Investimento immobiliare a sconto
Talvolta si sente parlare di investimento immobiliare a sconto o di fondi immobiliari a sconto: di cosa si tratta?
Il fondo immobiliare quota “a sconto” se il valore della quota in Borsa è più basso di quello del NAV. Per qualche motivo, il mercato non è convinto che il valore del fondo sia quello riportato nel rendiconto semestrale. Quindi chi è sul mercato è disposto a pagare la quota a un prezzo inferiore.
I motivi posso essere diversi, tra cui il fatto che tra una rivalutazione semestrale e l’altra possono essere intercorsi eventi che hanno fatto percepire il valore degli immobili in portafoglio come non più adeguato.
In questo caso, chi valutasse la qualità dell’investimento in modo diverso potrebbe acquistare delle quote in borsa a un prezzo più basso di quanto stimato dal gestore (cioè appunto con uno “sconto”), sperando che successivamente o alla scadenza il prezzo si avvicini maggiormente al NAV. Se ciò avvenisse, vendendo le quote il guadagno potrebbe essere sensibile.
Fondi immobiliari e rendimento annuo
Quanto rende investire nei fondi immobiliari? Per i fondi immobiliari, rendimento annuo è un concetto poco significativo, visto che si tratta di un tipo di investimento di lungo periodo, anche decennale. Inoltre, i fondi immobiliari quotati chiusi possono avere nel breve-medio periodo sbalzi di prezzo anche importanti, visto che sono per lo più illiquidi e quindi pochi scambi ne possono influenzare molto l’andamento.
Per fare un esempio, il 12 marzo 2023 il fondo QF Mediolanum Re A dall’inizio dell’anno registrava una performance di +8,79%. Ma su base semestrale il rendimento era del -19,75%.
Non bisogna poi dimenticare che fino a quando non si vende, il rendimento resta solo teorico.
Conviene investire sul mattone quotato?
Non sempre investire nel mattone quotato è fonte di guadagno assicurato. L’esperienza dei fondi immobiliari chiusi italiani non è stata spesso splendida per i sottoscrittori di questi fondi. Chi è interessato a diversificare il proprio portafoglio anche sul settore immobiliare può considerare gli ETF e i fondi comuni di investimento immobiliare armonizzati.
Il settore immobiliare, come tutti i settori d’investimento, è soggetto a variabili specifiche. Che possono essere economico-finanziarie (inflazione, tassi, disoccupazione), geografiche (centro, periferia, Paesi in via di sviluppo o industrializzati), geopolitiche e naturali (guerre, terremoti, inondazioni), oltre che, appunto, legate ai settori di utilizzo degli immobili stessi, come centri commerciali, capannoni industriali, appartamenti residenziali e così via.
Se sei interessato a diversificare il tuo patrimonio sull’immobiliare e vuoi ricevere un consiglio se è il momento giusto per farlo e quale veicolo di investimento è ideale rispetto a quelli quotati, puoi fissare un appuntamento con un consulente esperto di SoldiExpert SCF.
