“Sul mattone gli italiani ragionano ancora come ai tempi del miracolo economico italiano, quando siamo passati da un paese agricolo a uno industriale” ha commentato un collega dopo aver sentito l’ennesimo cliente che pensava ancora di investire in immobili “per mantenere il valore del proprio capitale”.
I prezzi del mattone italiano dal 2008 sono in continua discesa: chi ha comprato una casa mediamente ha perso il 50% del proprio potere di acquisto. Ma nonostante la débâcle del mattone, gli italiani continuano a preferire a parole l’investimento immobiliare a quello mobiliare.
investimento in immobili: Perdite reali del 50%
Di mettere a dieta il proprio patrimonio immobiliare per renderlo un po’ meno immobile non se ne parla molto. E invece se ne dovrebbe parlare e molto. Nella conferenza organizzata quest’anno al Salone del Risparmio dalla società di gestione T. Rowe Price dedicata a “Cedola verso mattone: dove va la redditività” Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, ha mostrato l’andamento negli ultimi 15 anni dei prezzi delle case in 13 grandi città.
I numeri sono impietosi: dopo il picco del 2007-2008 quando i prezzi medi al metro quadro hanno superato i 3000 euro/mq, i valori reali delle case oggi al netto dell’inflazione sono sotto del 50% rispetto a 15 anni fa.
Ovviamente chi fa i calcoli considerando il valore nominale delle case non si accorge del depauperamento inesorabile e progressivo del proprio patrimonio di cui l’investimento in immobili è una componente importante.
Nel grafico sui prezzi medi delle abitazioni in 13 grandi città, Nomisma ha mostrato che dopo il picco del 2007-2008 quando i prezzi medi al metro quadro hanno superato i 3000 euro/mq, i valori reali delle case oggi al netto dell’inflazione sono sotto del 50% rispetto a 15 anni fa. Ovviamente chi fa i calcoli considerando il valore nominale delle case non si accorge del depauperamento inesorabile e progressivo del proprio patrimonio immobiliare.
Luca Dondi amministatore di Nomisma ha mostrato al Salone del Risparmio in una conferenza organizzata da T. Rowe Price l’andamento fortemente discendente dei prezzi reali delle case dal 2008 a oggi
investimento immobiliare e’ metà della ricchezza
Secondo gli ultimi dati disponibili (Bankitalia 2021) il 53% della ricchezza degli italiani poggia sul mattone. Stiamo parlando di 5.580 miliardi di euro.
Secondo Nomisma il depauperamento del valore dell’investimento immobiliare sarà lento ma inesorabile. Nel 2023 le compravendite residenziali diminuiranno del 14,6% e nel 2024-2025 si manterranno al di sotto della soglia delle 700 mila unità (rispetto alle 784.000 transazioni immobiliari registrate nel 2022). A livello di prezzi al netto dell’inflazione il patrimonio immobiliare si svaluterà nel 2023 di quasi cinque punti percentuali: -4,8% è il dato puntuale.
La domanda di abitazioni è in contrazione rispetto al 2022, quando si è raggiunto il picco di compravendite di abitazioni in Italia: 784.000 transazioni immobiliari. Un numero di tutto rispetto e vicino al massimo storico di compravendite di case registrato nel 2006 quando 845.000 case sono passate di mano. Un dato che poi negli anni successivi è andato sempre a scendere fino ad arrivare al triennio horribilis del 2012 – 2014 quando rispetto al picco del 2006 le transazioni sono dimezzate.
Nel secondo semestre del 2022 non solo la dinamica delle compravendite ma anche altri indicatori sulla vivacità del settore immobiliare si sono contratti: è diminuita l’intensità della domanda, la convergenza tra il prezzo offerto e quello richiesto e la velocità di assorbimento delle case messe in vendita. Su 13 grandi città solo Milano continua a registrare prezzi in crescita mentre nelle restanti si assiste a un dinamica dei prezzi sempre meno ascendente con il caso di Venezia che negli ultimi 12 mesi ha visto diminuire i prezzi medi delle abitazioni.
investire in immobili conviene? sempre meno
Un vento gelido soffia sull’immobiliare? Tra rialzo dei tassi, inflazione e inverno demografico oggi investire in case sembra sempre meno un grande affare. Quali sono le prospettive del settore immobiliare in Italia?
Dopo un biennio particolarmente effervescente per il settore immobiliare legato alla ricerca di nuovi spazi abitativi che ha fatto seguito alla pandemia e a tassi di interesse eccezionalmente bassi, un vento freddo rischia di frenare l’entusiasmo sempre vivo degli italiani per l’acquisto immobiliare.
Il rialzo repentino dei tassi nel 2022 e 2023 ha aumentato il numero di persone che sono in difficoltà nel pagare il mutuo: un mutuatario su due negli ultimi 12 mesi ha avuto difficoltà a pagare regolarmente le rate del mutuo.
L’inflazione ha ridotto in modo sostanziale il potere di acquisto delle famiglie italiane rendendo più oneroso il servizio del debito. A fine 2022 la differenza tra l’inflazione e gli aumenti salariali è stata del -9,62%. “Gli adeguamenti salariali sono stati molto contenuti e ben lontani dall’assorbire l’aumento dei prezzi” secondo le rilevazioni di Nomisma.
Nel corso del 2022 la BCE, la Banca Centrale Europea, ha inaugurato una stagione restrittiva portando il tasso Euribor a cui sono agganciati i mutui a oltre il 3% (era intorno allo zero a inizio anno).
investire dell’immobiliare per le famiglie e le banche
La disponibilità delle famiglie ad acquistare case si è ridotta perché indebitarsi costa più di prima e le famiglie a causa dell’inflazione hanno meno reddito spendibile di prima. L’80% delle famiglie deve accendere un mutuo quando vuole comprare casa secondo Nomisma. Alla domanda se si ha intenzione di accendere un mutuo per l’acquisto di un’abitazione il 36% degli intervistati risponde certamente sì il 47% probabilmente sì.
Alcuni acquirenti di case si sono visti negli ultimi mesi modificare in modo così importante le condizioni del mutuo che hanno anche chiesto un nostro parere per valutare a questo punto se non fosse meglio accendere un finanziamento garantito da titoli.
Le richieste di mutuo si stanno scontrando anche con una minore disponibilità delle banche a concederli. La domanda di mutui ha subito una contrazione sul finire del 2022. “Le ragioni risiedono principalmente nell’aumento dei tassi di interesse di mercato e nella maggiore onerosità dei prestiti, motivo di scoraggiamento della domanda”. Ma è anche la disponibilità a indebitarsi che si sta riducendo.
I rischi di comprare casa: il mutuo fa paura
Le ragioni le spiega Nomisma “L’aspetto emotivo gioca un ruolo importante, dal momento che la contrazione della domanda riflette anche il peggioramento del clima di fiducia dei consumatori preoccupati della situazione economica del Paese e, conseguentemente, della propria capacità di restituzione del debito”.
Alla paura dei singoli di contrarre un mutuo, che è comunque un debito da ripagare, si aggiunge quella delle banche attraversate da uno stesso idem sentire. Spiega Nomisma infatti che “dietro la politica restrittiva degli istituti di credito si nasconde una maggiore percezione del rischio dettato sia da un peggioramento delle attese sull’attività economia sia dalla percezione di un più accentuato rischio di credito dei mutuatari.”
>>Il tuo patrimonio è in pericolo? Con l’inflazione sì, come fare?<<<
In sintesi: L’80% delle famiglie che vuole comprare un casa ricorre a un mutuo. Gli standard creditizi delle banche per concedere un mutuo sono aumentati, quindi rispetto al 2021 dal 2022 meno di quanti lo richiedono lo otterranno. Nel 2022 La disponibilità delle famiglie a contrarre un mutuo è diminuita, hanno più paura di non riuscire a rimborsare il debito.
Questi tre fattori congiunturali incidono sulla domanda di case. Rendendo l’investimento in immobili qualcosa di meno desiderabile rispetto a un tempo.
Economia, demografia e domanda di case
La lunga notte dell’immobiliare coincide non solo con una delle più profonde crisi economiche che stanno mettendo alle corde l’Italia, ma anche con diversi fattori fra cui quello generazionale (siamo un Paese sempre più anziano e questo trend difficilmente cambierà) e legato ai mutati stili di vita. Fattori da non trascurare a nostro parere.
La situazione attuale e prospettica dell’Italia dal punto di vista demografico, economico, lavorativo del Paese impatta direttamente sulla domanda presente e futura di case. E se la domanda è in calo o comunque non aumenta, i prezzi non possono che scendere.
Una volta, una persona che acquistava una casa, sapeva di avere alle spalle un bene rifugio, una garanzia contro ogni imprevisto. Anche una piccola casa era un bene monetizzabile abbastanza rapidamente. Ora questa riserva di valore reale si è ridotta in ragione delle zone dove si trova l’immobile. Va da sé che i consumi ne risentano: uno si volta indietro e trova un quarto di quello che aveva.
L’immobile? soldi non spesi
La casa non è più un bene rifugio facilmente smobilizzabile. Le case costituiscono però ancora una riserva di valore e hanno consentito in questi anni di compensare situazioni reddituali meno floride di un tempo essendo comunque dei risparmi che anche se non in tempi rapidi possono essere smobilizzati. Ereditare case si è tradotto comunque in un incremento per i beneficiari del proprio patrimonio anche se in misura minore di quanto sarebbe stato se gli immobili fossero passati di mano quindici anni fa.
Forse, ed è questo che ci sentiamo di dare come consiglio da consulenti finanziari indipendenti, le case dovrebbero essere viste come una parte del proprio patrimonio immobilizzato. Che come tutti gli altri asset che lo compongono deve essere valorizzato. Peccato che solo un italiano su tre ha fatto valutare il proprio patrimonio immobiliare. Il valore è quello che ha in testa ma è un dato che non viene poi nei fatti verificato nella realtà.
