Mia madre non ha mai investito in Borsa. Ha sempre puntato sul mattone. I rischi di comprare case? Non rientrano nel suo ragionamento. Secondo lei investire in immobili è l’investimento migliore della vita. Anche perché oggi puoi affittare su Airbnb e ricavare una bella rendita. “L’immobile non delude mai” dice spesso “Certo i prezzi possono scendere alcuni anni, ma basta aspettare che poi passa”.
Secondo mia madre, lei sulle case ha sempre guadagnato. “Ti ricordi la casa della nonna? L’ha comprata nel 1980 spendendo 87.400.000 lire e l’ha venduta nel 1997 per 305.000.000 di lire. Un guadagno quasi del 200% senza correre alcun rischio.”
Il prezzo di vendita reale delle case: un rischio spesso sottovalutato
Quando ricordo a mia madre che si è trattato di un guadagno apparente, perché in quasi vent’anni tra tasse, l’inflazione e quello che ha speso per rendere la casa accogliente, la nonna non ha davvero guadagnato il 200%, si adombra.
Cerco di spiegarle che tra il 1980 e il 1997 l’inflazione si è mangiata il 270% del capitale che la nonna ha ricavato vendendo la casa. E il dato reale è anche peggio perché questo tasso d’inflazione è calcolato sui dati Istat ufficiali che sottovalutavano l’inflazione reale mettendo nel paniere prodotti calmierati o introvabili come le sigarette Nazionali senza filtro… In altre parole la nonna dopo 17 anni doveva ricavare almeno 330 milioni di lire vendendo la casa per avere lo stesso capitale che aveva nel 1980.
Le statistiche più recenti sui prezzi medi di vendita delle case in 13 città italiane ci raccontano che negli ultimi 15 anni i prezzi reali delle case sono scesi e di tanto: -50%. Chi ha investito in case nell’ultimo quindicennio ha dimezzato il potere d’acquisto del proprio capitale.
Pensare come mia madre che ci siano investimenti come gli immobili privi di rischio è poco realistico.
la top ten dei rischi di comprare case
Tendiamo a pensare all’acquisto della casa come a qualcosa di sicuro. Invece esistono almeno dieci rischi legati all’acquisto di una casa. I prezzi potrebbero scendere, per eventi su cui non abbiamo alcun controllo. Può essere una diminuzione strutturale della domanda di case dovuta a un aumento dei tassi di interesse, o un riduzione dei risparmi per effetto dell’inflazione o dei redditi a causa di una crisi economica o di una rarefazione dei compratori, a causa dell’invecchiamento della popolazione.
Una casa può perdere valore in seguito a delle catastrofi come inondazioni, terremoti, incendi. Oppure potremmo trovarci con case troppo costose da mantenere come quella che l’industriale del settore tessile Francesco Ippolito Gadda, padre del famoso scrittore, che decise di acquistare in Brianza una villa rovinando finanziariamente la famiglia. Casa che alla morte della madre il figlio Carlo Emilio Gadda vendette come una liberazione. Dopo essere stata per anni una dannazione per lo scrittore che aveva condizionato e ritardato per anni tutte le sue aspirazioni a causa dell’enorme quantità di denaro che assorbiva la villa di Longone. Lui che si era diplomato con il massimo dei voti al liceo classico dovette diventare ingegnere quando il padre mancò. “La fottuta casa di campagna” chiama nel suo libro più celebre “La cognizione del dolore” la villa di famiglia in Brianza.
Alcune persone parlo per esperienza diretta come consulente finanziario indipendente arrivano a mangiarsi il patrimonio a causa di costi di manutenzione di decine di miglialia di euro di ville con giardino
Dalla discesa dei prezzi ai costi: i rischi da conoscere prima di comprare case
Più prosaicamente una casa può assorbire una tale proporzione del capitale familiare per il suo mantenimento da suggerire una vendita prima possibile salvo non avere redditi sufficienti. Come abbiamo raccontato nella case history un mattone da digerire per la pensionata minimal.
I costi di manutenzione eccessivi sono tra i rischi che incombono su chi decide di comprare una casa, gli altri rischi di comprare case includono:
- discesa dei prezzi
- nuove tasse patrimoniali
- maggiori costi per adeguamenti energetici
- mancati introiti per inquilini morosi
- riduzione rendita per nuove regole su affitti brevi (contro lo spopolamento delle città)
- costi manutenzione eccessivi
- incendi, inondazioni, crolli fisici, terremoti
- illiquidità (immobilizzazione di capitale non facilmente liquidabile)
- blocco della domanda per aumento dei tassi di interesse (mutui diventano troppo costosi)
- diminuzione del numero dei potenziali compratori (fenomeno delle culle vuote, invecchiamento popolazione)
- aumento tasse successione (oggi in Italia sono molto basse)
Affitti brevi: il rischio di una revisione normativa
Alcune persone cercano di mettere a frutto i loro risparmi comprando case per affittarle per brevi periodi dell’anno grazie a piattaforme come Airbnb. Per evitare che i centri storici delle città si svuotino di residenti e si riempiano di case affittate a turisti per brevi periodi dell’anno alcune città europee hanno iniziato a porre dei limiti sul numero di giorni in cui queste case possono essere affittate. Il rischio di comprare case e affittarle su Airbnb è di non poterle affittare per 365 giorni l’anno o comunque per i giorni che si prevede a causa di eventi difficilmente controllabili e che è bene sempre tenere presente quando si analizzano i pro e contro anche di questo business. Per esempio una concorrenza sempre più folta di altri proprietari di case che mettono su Airbnb o Booking la casa in affitto (e per conquistare spazio attuano magari politica di prezzo sempre più basse), cambiamenti e restrizioni normative o fiscali (è in discussione in queste settimane una serie di interventi per limitare il fenomeno che sta dando filo da torcere all’industria alberghiera tradizionale), calo della domanda.
Offrire ospitalità su Airbnb è comunque fare impresa e offrire un servizio (sotto gli occhi di tutti visto che poi si è recensiti pubblicamente) e va quindi non va preso sotto gamba perchè difficilmente le cose vanno sempre da sole…
Contro lo spopolamento dei centri storici alcune città europee hanno introdotto dei limiti al numero di giorni in cui gli appartamenti possono essere affittati per periodi brevi
A Parigi solo un terzo dei giorni dell’anno le case possono essere affittate per periodi brevi. Il limite è 120 giorni all’anno superati i quali la piattaforma Airbnb blocca le prenotazioni dell’immobile.
i rischi di comprare case per lasciarle in eredità ai figli
Due terzi degli italiani non fa valutare il proprio patrimonio immobiliare. Quanto vale oggi la casa comprata anni fa non è in cima ai pensieri di molti risparmiatori. Eppure metà del patrimonio degli italiani è assorbito dalla casa. Che non si va mai a verificare che valore ha. Il confronto con la realtà non avviene quasi mai. Salvo quando l’immobile passa in eredità.
La casa è parte del patrimonio di una famiglia che viene trasmesso agli eredi. Al pari di qualsiasi altro asset è insensato chiedersi se la casa, quella casa, sia stata un buon investimento? Ha senso porre la massima attenzione al rendimento del proprio patrimonio mobiliare investito in azioni, obbligazioni, fondi ed ETF e non alla o alle case che ne hanno drenato una buona metà?
Quando si ha grossa parte del proprio capitale investito in case possono volerci mesi o anni per rientrare dall’investimento
Quando un immobile passa in eredità spesso il suo valore viene ulteriormente ridimensionato. Il rischio di investire in case è quando esse passano in eredità: il loro valore può essere pesantemente svalutato. Per molte ragioni. La prima è che nella maggior parte dei casi quella casa si aggiunge ad immobili di cui l’erede è già in possesso. Diventa superflua e viene messa sul mercato. Lo scopo è liberarsene in fretta. E questa non è la condizione migliore per recuperarne il valore maggiore.
Una gestione più lungimirante di un asset che ha drenato così tanto i risparmi di una famiglia non dovrebbe essere liquidato in fretta e furia. Naturalmente pensandoci per tempo si può evitare questa situazione facendo una lista del proprio patrimonio immobiliare e decidendo cosa trasmettere in eredità e cosa invece provvedere a liquidare. Su questo fronte del passaggio generazionale dei beni familiari comprese le case è consigliato questo video.
Comprare casa conviene? Dipende dal prezzo
Secondo gli ultimi dati della banca d’Italia il 53% della ricchezza netta degli italiani è immobiliare abitativa. Questa ricchezza è difficilmente smobilizzabile “alla bisogna” in tempi ragionevoli. Quando si vuole rientrare in possesso del capitale investito in una casa possono volerci mesi o anni. L’immobile prima o poi passa di mano e chi lo riceve difficilmente lo valuterà come qualcosa di diverso da un asset finanziario. Da smobilizzare prima possibile. Costi quel che costi.
Così l’investimento immobiliare si trasforma veramente in un impoverimento: acquistato a prezzi superiori considerando l’inflazione a quanto lo si riuscirebbe a vendere in condizioni normali. Figuriamoci se poi la vendita viene ordinata da chi lo eredita che non vede l’ora di disfarsene. Un pessimo investimento, con il senno di poi.
Per questo sempre più persone arrivate a una certa età si occupano in prima persona della vendita di case (magari seconde o terze case) in cui i propri figli e nipoti non vorranno vivere. E sempre più persone di fronte all’acquisto della seconda casa valutano bene il prezzo di acquisto se sono ragionevolmente sicuri di potersi riprendere quel prezzo una volta che la casa verrà venduta.
Il dato che il 70% degli italiani possiede una casa e il 13,5% almeno anche una seconda casa fa riflettere. Case troppo costose da mantenere rappresentano un rischio anche per la stessa stabilità economica della famiglia. Valutare il patrimonio immobiliare come parte degli asset della famiglia anche richiedendo una consulenza una tantum per decidere cosa è meglio fare e quali sono le migliori alternative di impiego del capitale può essere sicuramente una buona opzione. Metterla a reddito (in varie forme compreso Airbnb o similari) può essere un opzione ma va analizzata e confrontata attentamente, valutando tutti i pro e contro.
