REIT è l’acronimo di Real Estate Investment Trust, società che possiedono – e spesso gestiscono – immobili a reddito, beneficiando di agevolazioni fiscali e soggette a vincoli precisi sia sull’investimento del patrimonio sia sulla distribuzione degli utili. Negli Stati Uniti sono molto diffuse, mentre in Italia l’equivalente sono le SIIQ, le Società di Investimento Immobiliare Quotate. Accanto a queste, il settore immobiliare in Borsa comprende anche le società che sviluppano progetti immobiliari.
REIT: un’alternativa al mattone tradizionale (con cedola)
Un REIT è una società per azioni quotata che gestisce investimenti immobiliari e rappresenta, di fatto, uno strumento alternativo all’investimento diretto immobilare.
Queste società, infatti, possiedono fisicamente numerosi immobili, con l’obiettivo di concederli in locazione e la normativa tributaria di mezzo mondo concede ai REIT notevoli vantaggi fiscali, a patto che essi distribuiscano la maggior parte dei loro profitti sotto forma di dividendi agli azionisti.
Le SIIQ o i Reit sono obbligate a distribuire la maggior parte del loro reddito imponibile (anche il 90%) agli azionisti che significa rendimenti nell’ordine del 2-3%: un modo per investire nell’immobiliare con cedola.
Per questo motivo molti guardano a questi strumenti come un’alternativa all’obbligazionario anche se la volatilità non è certo simile ma simile a quella dell’azionario.
Immobiliare quotato: meglio Italia o Stati Uniti?
Dal momento che molti Reit o SIIQ sono scambiati nelle normali borse valori questo significa che hanno una liquidità relativamente elevata rispetto agli investimenti immobiliari diretti. E ciò significa che gli investitori possono acquistare e vendere più facilmente le azioni delle SIIQ o dei REIT in Borsa per investire sull’immobiliare acquistando direttamente le società quotate o panieri di fondi o ETF rispetto a investire direttamente in case o uffici.
I REIT, le società americane che gestiscono immobili, possiedono tipicamente molti tipi di immobili commerciali, che vanno da edifici per uffici e appartamenti a magazzini, data center, casinò, torri per cellulari, ospedali, centri commerciali, hotel, foreste (per ricavare legname) e perfino prigioni negli Stati Uniti.
Se guardiamo l’andamento degli indici generali borsistici, investire nell’immobiliare è stato molto redditizio in USA mentre al palo è sostanzialmente rimasto l’immobiliare italiano. Nel grafico sottostante confrontiamo l’andamento dell’ETF Ishares Us Property Yield con l’indice FTSE ITA All Share.
La volatilità dell’immobiliare quotato è elevata (mediamente il 40% il drawdown che sale quasi al 60% per quello italiano): investire nell’immobiliare in Borsa quindi presenta dei rischi. L’immobiliare italiano invece negli ultimi 10 anni non è stato un investimento profittevole.
ETF e indici immobiliari: come si è mosso il settore negli ultimi anni
L’indice FTSE Italia All‑Share Real Estate è un sotto-indice del FTSE Italia All‑Share e include l’insieme delle società italiane quotate attive nel settore immobiliare, soprattutto Siiq e Reit quotati sulla Borsa Italiana
Il paniere include aziende immobiliari italiane con attività nel settore real estate e con determinati requisiti di dimensione e liquidità.
La maggior parte delle società presenti sono SIIQ italiane o Reit internazionali negoziati in Italia, che possiedono immobili a reddito (uffici, retail, logistici, residenziale) e distribuiscono gran parte dei profitti come dividendi.
Negli ultimi 10 anni l’indice FTSE Italia All‑Share Real Estate ha quasi dimezzato il proprio valore.
L’iShares US Property Yield UCITS ETF è uno strumento pensato per chi vuole investire nel settore immobiliare statunitense in modo diversificato e con un occhio attento ai dividendi. Questo ETF replica l’andamento dell’indice FTSE EPRA/NAREIT United States Dividend+, che raccoglie alcune tra le principali società immobiliari quotate negli Stati Uniti, in particolare REIT (Real Estate Investment Trust), che distribuiscono regolarmente una parte importante degli utili agli azionisti.
Mattone in Borsa: le SIIQ italiane arrancano, i REIT USA reggono
Negli ultimi 10 anni investire nell’immobiliare USA ha guadagnato il 40% in tre anni: il rendimento medio annuo composto è stato del +3,42% ma con una volatilità del 40%! Per questo se stai pensando di investire nel mattone tramite ETF immobiliare è meglio chiedere un confronto con un esperto in materia di investimenti come un consulente indipendente di SoldiExpert SCF.
LA NOSTRA LETTERA SETTIMANALE... WOW!
Tieni sempre acceso un radar sui mercati! Ricevi gratis, ogni martedì, il meglio delle nostre analisi sulla tua casella email
Se ti interessa il tema dell’immobiliare, puoi guardare un video-pillola su Reit e SIIQ, sul canale Youtube di SoldiExpert SCF.
Ci sono molte tendenze anche contrastanti sul presente e futuro dell’investimento immobiliare ma è un asset che (Italia esclusa) può avere la sua ragione di esistere in un portafoglio diversificato. A patto di scegliere bene lo strumento (sì agli ETF no ai fondi immobiliari) e saper individuare quando è il momento giusto in cui investire.
Investire nel mattone attraverso la Borsa può sembrare un’alternativa interessante, ma comporta oscillazioni tutt’altro che trascurabili. Se stai valutando questo tipo di investimento, può essere utile fare un check-up finanziario con un consulente indipendente, per capire se strumenti di questo tipo sono davvero adatti ai tuoi obiettivi e alla tua tolleranza al rischio.
