Mia madre ha sempre ritenuto che l’investimento immobiliare fosse la scelta migliore rispetto ad altre opzioni come la Borsa. Il rischio finanziario di un investimento immobiliare non rientra nel suo ragionamento. Secondo lei investire in immobili è l’investimento migliore della vita. Anche perché oggi puoi affittare su Airbnb e ricavare una bella rendita. “L’immobile non delude mai” dice spesso “Certo i prezzi possono scendere alcuni anni, ma basta aspettare che poi passa”. Purtroppo non è così.
Le nuove normative italiane sugli affitti brevi, introducono regole più stringenti per chi affitta tramite piattaforme come Airbnb, obbligando i proprietari a identificare di persona gli ospiti e a rispettare adempimenti burocratici più severi.
Investimento immobiliare: cosa cambia nel 2025 per chi affitta a breve termine
Il 2025 porta importanti novità per chi ha scelto l’investimento immobiliare nel settore degli affitti brevi. Nuove regole fiscali e burocratiche impongono maggiore attenzione da parte dei proprietari, con obblighi più stringenti e sanzioni pesanti in caso di irregolarità. Ecco cosa cambia:
- Registrazione obbligatoria nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) per operare legalmente. Ogni immobile destinato ad affitti brevi o turistici deve essere dotato di CIN, da esporre sia all’esterno dell’immobile sia all’interno di tutti gli annunci online. Sono previste multe da 800 a 8.000 euro per la mancata registrazione e da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione del codice.
- Modifiche alla cedolare secca per affitti brevi se si gestiscono da 2 a 4 immobili: l’aliquota passa dal 21% al 26%
- Dal quinto immobile in su, l’attività viene considerata imprenditoriale: è obbligatorio aprire Partita IVA.
Affitti brevi e rischio occupazioni: la storia di un proprietario che ha investito sul mattone
Nel 2024, a Padova, un investimento immobiliare pensato per gli affitti brevi si è trasformato in un incubo. Una coppia ha affittato regolarmente un appartamento per quattro giorni, ma al termine del soggiorno ha occupato abusivamente l’immobile, rifiutandosi di andarsene. In poco tempo, la casa è stata invasa da parenti e amici, con fino a 30 persone presenti contemporaneamente, feste, disturbi e perfino allacci abusivi alle utenze dei vicini. Nonostante le denunce, le forze dell’ordine non hanno potuto intervenire subito, poiché mancava un’ordinanza giudiziaria. Il caso ha acceso i riflettori sui rischi legati all’investimento immobiliare tramite affitti brevi e sulla necessità di tutele più efficaci per i proprietari.
Investimento immobiliare e overtourism: il rischio nascosto dietro gli affitti brevi
L’investimento immobiliare nel settore degli affitti brevi comporta oggi anche alcuni rischi normativi da non sottovalutare. I Comuni, infatti, hanno la facoltà di adottare misure restrittive per regolamentare questa forma di locazione, intervenendo su vari fronti: possono vietare la locazione turistica in determinate zone, limitare il numero massimo di alloggi disponibili, oppure richiedere permessi specifici come la SCIA e applicare tasse locali aggiuntive.
Città come Firenze, Milano e Venezia hanno già introdotto regolamenti specifici per contenere il fenomeno, soprattutto nelle aree più turistiche.
In presenza di overtourism — ossia una presenza eccessiva di turisti che compromette la vivibilità, il tessuto sociale e l’equilibrio ambientale — i Comuni possono varare ulteriori restrizioni. Tra queste: vietare del tutto gli affitti brevi in alcuni quartieri, ridurre il numero massimo di notti affittabili oppure inasprire i controlli sugli host.
Tutti elementi che chi valuta un investimento immobiliare a fini turistici dovrebbe considerare attentamente.
Episodi come questi, insieme a problemi di overtourism e alla crescente competizione su piattaforme come Airbnb, mostrano che l’investimento immobiliare, specialmente per affitti brevi, può essere molto più rischioso di quanto sembri. Questi fattori mettono in discussione l’idea che il mattone sia un investimento sicuro e senza sorprese oggi. E anche per il passato, siamo sicuri che genitori e nonni abbiano fatto i conti giusti?
inflazione e investimento in case
Secondo mia madre, lei sulle case ha sempre guadagnato. “Ti ricordi la casa della nonna? L’ha comprata nel 1980 spendendo 87.400.000 lire e l’ha venduta nel 1997 per 305.000.000 di lire. Un guadagno quasi del 200% senza correre alcun rischio.”
Quando le ricordo che si è trattato di un guadagno apparente si adombra. La realtà è che in quasi vent’anni dal 1980 al 1997 tra tasse, inflazione e spese di miglioramento, l’investimento immobiliare non ha affatto guadagnato il 200%.
Cerco di spiegarle che tra il 1980 e il 1997 l’inflazione si è mangiata buona parte del capitale che la nonna ha ricavato vendendo la casa. E il dato reale è anche peggio perché questo tasso d’inflazione è calcolato sui dati Istat ufficiali che sottovalutavano l’inflazione reale mettendo nel paniere prodotti calmierati o introvabili come le sigarette Nazionali senza filtro. In altre parole la nonna dopo 17 anni doveva ricavare almeno 330 milioni di lire vendendo la casa per avere lo stesso capitale che aveva nel 1980.
Per Nomisma il mercato immobiliare italiano rimane incerto
Secondo quanto ha riportato Nomisma il quadro per l’investimento immobiliare rimane incerto a causa di tensioni geopolitiche, le guerre, le minacce sulle barriere commerciali che hanno concorso a ridimensionare le previsioni di crescita della nostra economia, con inevitabili ricadute sul mercato immobiliare.
Il 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare rilasciato a luglio 2025 da Nomisma mostra nei primi mesi del 2025 un incremento delle compravendite (+11,5% tendenziale nel primo trimestre del 2025), trainate soprattutto dagli acquisti con mutuo (+32,7% tendenziale), grazie alla riduzione dei tassi di interesse. Tuttavia, il reale potenziale di crescita delle compravendite è stato ridimensionato dalla prudenza delle banche nel concedere credito. I prezzi rispetto a un anno fa registrano una crescita dell’1,4% per le abitazioni in buono stato.
Le statistiche recenti sui prezzi medi di vendita delle case in 13 città italiane ci raccontano che negli ultimi 15 anni i prezzi reali delle case sono scesi e di tanto: -50%. Lo abbiamo riportato in un nostro approfondito articolo che potete ritrovare qui: Chi ha investito in case nell’ultimo quindicennio ha dimezzato il potere d’acquisto del proprio capitale.
Così dunque come fa anche mia madre pensare che il rischio nell’investimento immobiliare diretto non ci sia è semplicemente non realistico.
il rischio finanziario dell’investimento immobiliare
Esistono almeno una decina di rischi legati al fatto di investire nel mattone, rischi finanziari ed economici decisamente sottovalutati o addirittura ignorati. l prezzi per esempio potrebbero scendere, a causa di eventi su cui non abbiamo alcun controllo. Oppure può esserci una diminuzione strutturale della domanda di case per l’aumento dei tassi di interesse, o un calo dei risparmi per effetto dell’inflazione. Può ridursi il reddito in seguito a una crisi economica o può esserci una rarefazione dei compratori, per effetto dell’invecchiamento della popolazione.
Un investimento immobiliare può perdere valore anche a seguito di catastrofi quali inondazioni, terremoti, incendi. Oppure potremmo ritrovarci con case troppo costose da mantenere come quella che l’industriale del settore tessile Francesco Ippolito Gadda, padre del famoso scrittore, decise di acquistare in Brianza. Una villa che letteralmente rovinò finanziariamente la sua famiglia. Una casa che, alla morte della madre, il figlio Carlo Emilio Gadda vendette come una liberazione, dopo essere stata ritenuta un vera e propria dannazione per lo scrittore. Un peso che ne aveva condizionato e ritardato per anni tutte le aspirazioni a causa dell’enorme quantità di denaro che assorbiva. “La fottuta casa di campagna” è l’epiteto con cui Gadda definisce la villa di famiglia in Brianza, nel suo libro più celebre “La cognizione del dolore” .
L’investimento immobiliare in case troppo costose comporta un rischio finanziario molto elevato, che raramente viene identificato prima dell’acquisto.
Alcune persone, e parlo per esperienza diretta come consulente finanziario indipendente, arrivano letteralmente a mangiarsi il patrimonio a causa di esorbitanti costi di manutenzione di decine di migliaia di euro per mantenere le loro ville con giardino.
Calo dei prezzi e elevati costi di manutenzione
Più prosaicamente una casa può assorbire una tale proporzione del capitale familiare per il suo mantenimento da suggerire una vendita prima possibile salvo non si abbiano redditi molto molto elevati.
Quando si sceglie di fare un investimento immobiliare, le spese di manutenzione possono diventare un rischio importante da valutare attentamente. Le spese di manutenzione eccessive sono, quindi, tra i rischi che incombono su chi decide di comprare una casa, o una seconda casa. Altri rischi invece includono:
- discesa dei prezzi
- nuove tasse patrimoniali
- maggiori costi per adeguamenti energetici
- mancati introiti per inquilini morosi
- riduzione rendita per nuove regole su affitti brevi (contro lo spopolamento delle città)
- incendi, inondazioni, smottamenti, crolli fisici, terremoti
- illiquidità (immobilizzazione di capitale non facilmente liquidabile)
- blocco della domanda per aumento dei tassi di interesse (mutui diventano troppo costosi)
- diminuzione del numero dei potenziali compratori (fenomeno delle culle vuote, invecchiamento popolazione)
- aumento tasse successione (oggi in Italia sono molto basse)
Affitti brevi a rischio di NUOVE E ULTERIORI STRETTE normativE
Alcune persone cercano di mettere a frutto i loro risparmi investendo in case per affittarle per brevi periodi dell’anno grazie a piattaforme come Airbnb. Tuttavia, molte città europee stanno ponendo limiti per evitare che i centri storici si svuotino di residenti e si riempiano di turisti. A Parigi, ad esempio, il limite è di 120 giorni l’anno, oltre i quali la piattaforma Airbnb blocca le prenotazioni.
Inoltre, la crescente concorrenza su piattaforme come Airbnb e Booking costringe molti a ridurre i prezzi, riducendo i margini di guadagno. Offrire ospitalità su Airbnb è comunque fare impresa e offrire un servizio (sotto gli occhi di tutti visto che poi si è recensiti pubblicamente) e quindi non va preso sotto gamba perché difficilmente le cose vanno sempre da sole.
Il rischio di comprare case per affittarle su Airbnb è di non poterlo fare per 365 giorni l’anno o comunque per i giorni che si vorrebbe a causa di eventi non controllabili e che è bene sempre tenere presente quando si analizzano i pro e contro di questo business. Oppure possono esserci cambiamenti e restrizioni normative o fiscali per limitare il fenomeno che sta dando filo da torcere all’industria alberghiera tradizionale, come dimostrano le recenti disposizioni italiane riportate dal Corriere della Sera.
Tra queste, spicca l’obbligo di identificare personalmente gli ospiti, che supera le modalità più rapide e automatizzate come le key boxes, criticate per il rischio di ospiti non identificati e potenziali problemi di sicurezza. Inoltre, i titolari delle strutture devono registrare i nominativi sul portale “Alloggiati Web” e avvisare tempestivamente le autorità, introducendo nuove complessità burocratiche per chi intende affittare. Dunque, queste restrizioni normative rappresentano un fattore di rischio per chi vuole effettuare un investimento immobiliare comprando un alloggio per poi affittarlo tramite piattaforme come Airbnb.
conviene comprare casa per lasciarla ai figli ?
Due terzi degli italiani non fa valutare il proprio patrimonio in attività reali, ma ritiene che l’investimento immobiliare sia proficuo. Quanto vale oggi la casa comprata anni fa però non è in cima ai pensieri di molti risparmiatori, eppure spesso la metà del patrimonio degli italiani è assorbito proprio dalla casa. Il momento con cui solitamente avviene il confronto con una valutazione di mercato si verifica quando l’immobile passa in eredità.
Poiché la casa è parte del patrimonio di famiglia che viene trasmesso agli eredi al pari di qualsiasi altro asset, è insensato chiedersi se la casa, quella casa, sia stata un buon investimento? Ha senso dunque porre la massima attenzione al rendimento del proprio patrimonio mobiliare investito in azioni, obbligazioni, fondi ed ETF e non porla anche alla o alle case che ne hanno drenato una buona metà? A nostro avviso no. Soprattutto perché quando si ha una grossa parte del proprio capitale in immobili possono volerci mesi o addirittura anni per rientrare dall’investimento immobiliare
Illiquidità e svalutazione: due rischi molto spesso ignorati
Il rischio dell’investimento immobiliare si evidenzia quando esse passano in eredità: il loro valore infatti può essersi pesantemente svalutato, per svariate. La prima è che nella maggior parte dei casi quella determinata casa si aggiunge ad uno a altri immobili di cui l’erede è già in possesso. Spesso risulta superflua e viene quindi destinata alla vendita e messa sul mercato, allo scopo di liberarsene in fretta. E questa non è la certamente la miglior condizione per ricavarne il più possibile.
Una gestione più lungimirante di un asset che ha drenato così tanto i risparmi di una famiglia non dovrebbe essere quella di vederlo liquidato in fretta e furia. Naturalmente pensandoci per tempo si può evitare questa situazione facendo ad esempio una lista del proprio patrimonio immobiliare e decidendo cosa trasmettere in eredità e cosa invece provvedere a liquidare. A proposito del passaggio generazionale dei beni familiari, case comprese, vi consigliamo di vedere questo video.
Comprare casa oggi e’ un rischio?
Analizzando la ricchezza delle famiglie, si nota come l’investimento immobiliare in abitazioni sia l’asse portante del patrimonio complessivo: il 44% del patrimonio degli italiani secondo i dati pubblicati a luglio 2025 dall’ABI, l’associazione delle banche italiane, è investito in case.
Secondo i dati di gennaio 2024 della Banca d’Italia, se si passa alle fasce della popolazione meno ricca, si vede che il peso è ancora maggiore. Nella fascia inferiore, quella al di sotto del 50° percentile, il peso arriva addirittura al 74,6%. Questa ricchezza, come abbiamo appena visto è difficilmente smobilizzabile “alla bisogna” in tempi ragionevoli ma se si vuole smobilizzare velocemente l’investimento immobiliare, questo si trasforma molto spesso in un impoverimento: un pessimo investimento, con il senno di poi.
Per questo succede che sempre più persone, arrivate a una certa età, si occupano in prima persona della vendita di case (magari seconde o terze case) in cui i propri figli e nipoti non vorranno vivere. E sempre più persone di fronte all’acquisto della seconda casa valutano bene il prezzo di acquisto, acquistando solo se sono ragionevolmente sicuri di potersi riprendere quel prezzo una volta che la casa verrà rivenduta.
Opinioni e considerazioni
Il dato che il 70% degli italiani possiede una casa e il 13,5% almeno anche una seconda casa fa riflettere. Case troppo costose da mantenere rappresentano un rischio anche per la stessa stabilità economica della famiglia.
Come consulenti finanziari indipendenti riteniamo che sia assolutamente auspicabile valutare anche il patrimonio immobiliare di famiglia così come solitamente si fa per la parte mobiliare.
Siamo Soldiexpert SCF e affianchiamo da oltre vent’anni la nostra clientele per offrirle supporto e valutare le migliori alternative di impiego del proprio capitale, in base al proprio profilo di rischio nonché alle esigenze personali e famigliari. Se vuoi avere un quadro complessivo e ricevere una nostra consulenza una tantum per aiutarti a decidere al meglio chiamaci oggi stesso, ti aiuteremo ad analizzare pro e contro per la gestione dei tuoi investimenti.
