Per la stragrande maggioranza degli italiani conviene ancora investire nel mattone. Per i professionisti degli investimenti invece chi cerca una rendita dal proprio capitale farebbe meglio a comprare titoli obbligazionari anzichè contare sull’affitto di un immobile da mettere a reddito.
Investire nel mattone è considerato dagli italiani un impiego sicuro e senza rischio del proprio capitale. Gli italiani credono molto nel mattone: 8 italiani su 10 lo considerano un porto sicuro. Secondo la Consumer Survey del 2023 di Nomisma per T. Rowe Price. la maggioranza degli italiani ha tre incrollabili convinzioni relativamente a investire sul mattone
- per l’85% degli italiani l’acquisto di una casa è sempre un investimento conveniente da fare
- per il 79% conviene investire nel mattone perché l’acquisto di una casa da mettere in affitto a terzi è sempre un investimento conveniente da fare
- per l’80% degli italiani l’acquisto di una casa o un investimento immobiliare (immobili dati in affitto / locazione, …) garantisce sempre un ritorno economico sicuro
Porto sicuro, nessun rischio, ritorno economico certo: investire sul mattone conviene davvero? Anche oggi? Vediamo quali sono i costi e le alternative.
Investimenti nel mattone: i costi spesso sottovalutati
Quando si acquista una casa i costi di ingresso possono arrivare facilmente al 7%. Un costo che dovrà essere recuperato negli anni successivi sperando in una rivalutazione dell’investimento o nell’affitto dell’alloggio.
Il primo costo da pagare quando si decide di fare investimenti nel mattone è il costo di intermediazione che va a remunerare l’agente o l’agenzia immobiliare incaricata dal proprietario dell’immobile di venderlo. Questo costo di intermediazione mediamente è il 3% più IVA. Quando si decide comprare una casa vi sono poi le spese notarili, l’imposta catastale ipotecaria e l’imposta di registro.
I costi nascosti del mattone
Quando si compra una casa un costo non percepito è quello non liquidabilità, ovvero della possibilità che ci vogliano mesi o anni per rientrare in possesso del capitale inizialmente investito. Gli investimenti nel mattone quindi sono davvero poco liquidi.
In Italia il trend demografico non aiuta in questo senso. La popolazione nel Belpaese non è in crescita ma in diminuzione. Secondo l’Istat nel 2030 la popolazione italiana diminuirà di 1.300.000 persone per arrivare al 2050 a soli 54,2 milioni di residenti.
L’invecchiamento demografico: investire nel mattone oggi rende meno
Il 23,8% degli italiani secondo l’ISTAT sono ultra 65 enni. Nel 2022 l’Italia ha toccato il punto più basso come nuovi nati da quando l’Istat fa le rilevazioni. Investire nel mattone è un investimento a lungo termine: giusto chiedersi se l’orizzonte temporale che abbiamo davanti vede una domanda di case in crescita o in diminuzione.
Immobiliare: un porto sicuro? non se aumentano i tassi
La domanda di immobili è fortemente dipendente dall’andamento dei tassi di interesse visto che nella maggior parte dei casi l’acquisto viene a debito, sottoscrivendo un mutuo immobiliare. Quando i tassi aumentano, comprare casa per i mutuatari diventa più costoso e spesso durante fasi di strette creditizie la domanda di case scende. Inutile dire che la diminuzione della domanda non fa aumentare, ma scendere, il valore delle case e quindi del proprio investimento.
Investire nel mattone: quando il rischio aumenta
Quasi nessun italiano fa valutare il proprio patrimonio immobiliare. La domanda se il valore del capitale investito nelle case è aumentato è diminuito quasi mai fa capolino nei pensieri. C’è un momento in cui si tirano però le somme ed è quando l’immobile passa di mano. E lì si rischia l’armageddon del valore del mattone: quando l’immobile passa in eredità. Se la cosa avviene a Milano nessun problema: il mercato è liquido e negli ultimi anni (ma non sempre è stato così) euforico. Ma negli altri centri urbani e nel resto d’Italia cosa succede? Normalmente la casa non ha mantenuto il suo valore iniziale considerando l’inflazione. Lo dicono questi dati.
La forte inversione dei tassi di interesse da parte delle principali banche centrali sta provocando turbolenze sui mercati immobiliari europei. L’aumento del costo dei mutui combinato con l’inflazione elevata e il calo dei prezzi delle case minacciano i proprietari di case in tutto il continente. Investire nel mattone conviene ancora con i tassi così alti?
In Svezia, il 4% cento di tutti i proprietari non può più onorare i propri prestiti. Il capo dell’Autorità di vigilanza finanziaria svedese, Daniel Barr, parla di “pressione finanziaria senza precedenti sulle famiglie”. Il problema è in crescita anche in altri paesi europei.
In Germania, l’agenzia di informazioni economiche Creditreform prevede che a medio termine più persone dovranno pignorare appartamenti o case. Un aumento del tasso di insolvenza per i prestiti immobiliari aumenta la pressione sui prezzi delle case e influenzerebbe il settore bancario: i prestiti immobiliari sono un’attività importante degli istituti.
Nel Regno Unito il rialzo del costo degli interessi potrebbe mettere in in difficoltà oltre il 5% dei mutuatari che rischiano di fare crac entro la fine dell’anno secondo le associazioni dei consumatori e il governo inglese sta cercando di intervenire per prevenire una crisi che si riverserebbe su tutta l’economia con con prezzi delle case che sono già diminuiti di più dal 2009. L’economista di Harvard Kenneth Rogoff ha recentemente avvertito che esiste il rischio di un “ripido e prolungato calo dei prezzi degli immobili residenziali e commerciali”.
Conviene investire NEL MATTONE? Ecco le alternative
Investire nel mattone costa ma non sempre rende e i rischi e le opportunità vanno valutati attentamente. Investire nel mattone conviene? Secondo i professionisti degli investimenti oggi non conviene investire nel mattone. Molto meglio puntare all’obbligazionario oggi per chi è alla ricerca di un porto sicuro e vuole conseguire una rendita per il proprio capitale. Anche l’investimento azionario se l’orizzonte temporale e la capacità di sostenere i su e giù del mercato sono alla portata del risparmiatore rappresenta una alternativa a investire nel mattone oggi.
Con il vantaggio sia nel caso dell’obbligazionario sia nel caso dell’azionario della maggiore liquidabilità dell’investimento e anche del controllo del suo valore se si negoziano titoli quotati e scambiati sui mercati regolamentati. I rendimenti sull’obbligazionario? Dal 3,23% netto annuo del BTP con scadenza a 4 anni al 4,16% dei titoli europei investment grade al 7,49% delle obbligazioni ad alto rendimento mentre scrivo questo report (giugno 2023). Il porto sicuro può cambiare nel tempo e l’analisi da fare per valutare i pro e contro di un investimento deve essere a 360 gradi. Di fronte a questi rendimenti investire nel mattone oggi non sembra più tanto conveniente.
Forse il tuo portafoglio è correttamente diviso tra investimento immobiliare sul mattone e investimento mobiliare su obbligazioni e azioni. Ma se hai qualche dubbio che il tuo patrimonio sia sbilanciato in uno o nell’altro senso o se hai necessità di ricavare una rendita dal tuo capitale e vuoi fare dei confronti puoi richiedere un check-up gratuito.
