I fondi immobiliari rappresentano una scelta positiva per diversificare i propri investimenti? Partiamo dal presupposto che almeno l’80% degli italiani possiede la casa in cui vive o sta pagando un mutuo per diventarne proprietario. Nel nostro Paese, quindi, il mattone è vissuto come una garanzia per il futuro, qualcosa in cui investire lavoro, soldi e sacrifici. “Perché non si sa mai – cantava Guccini – un po’ per abitudine, son sempre pronti i guai”. Quindi il settore immobiliare trasmette solidità e sicurezza. Ma è davvero così? Ed esattamente, i fondi immobiliari cosa sono?
La normativa a cui fanno riferimento è il Testo Unico della Finanza, che a sua volta rimanda al Decreto 24 maggio 1999 n. 22 (articoli da 12 a 14) sui fondi chiusi e immobiliari. Si tratta quindi di una tipologia particolare di fondi d’investimento.
cosa sono i fondi immobiliari
L’articolo 12bis del Decreto citato specifica che i fondi immobiliari investono il proprio patrimonio in “beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari”. Ciò “in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo del fondo. Detta percentuale è ridotta al 51% qualora il patrimonio del fondo sia altresì investito in misura non inferiore al 20% del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare”.
I fondi immobiliari cosa sono è quindi definito dal fatto che non investono soltanto in palazzi, appartamenti, capannoni o centri commerciali. Possono infatti avere in pancia strumenti finanziari e creditizi anche molto complessi.
I fondi immobiliari possono poi essere ordinari, in cui tutti versano un capitale e ricevono delle quote del fondo. Oppure “ad apporto”, in cui si conferisce degli immobili al fondo in cambio delle quote. Oppure ancora “misti”, che prevedono cioè entrambe le precedenti opzioni.
fondi di investimento immobiliare
Abbiamo visto cosa sono i fondi immobiliari, ma vediamo ora le caratteristiche del fondo immobiliare e definizione ad esso relativa.
Nel caso del fondi di investimento immobiliare trasformano gli investimenti immobiliari in attività finanziarie (quote). Questo consente agli investitori che vogliono investire in immobili di non doverli acquisire direttamente.
La compravendita di immobili è sempre ovviamente possibile ma avviene in tempi decisamente più lunghi. E obbliga sia a valutare sia a gestire direttamente gli immobili acquisiti.
I fondi immobiliari selezionano e investono quindi in immobili. Per questo all’avvio dell’attività i fondi di investimento immobiliare hanno un patrimonio inizialmente predefinito, suddiviso in quote, dato dal valore degli immobili e dei prodotti finanziari o di credito in portafoglio. Questo valore varia nel tempo, col variare del valore stimato degli investimenti e del numero e della qualità degli immobili investiti. Ma anche per effetto di nuove sottoscrizioni o di rimborsi di quote a scadenze predeterminate.
I fondi immobiliari, inoltre, hanno una “vita” limitata, dichiarata nel regolamento. A volte sono previste scadenze intermedie che consentono di disinvestire tutte o parte delle quote possedute. Ciò significa che alla scadenza i fondi di investimento immobiliare devono vendere il patrimonio immobiliare posseduto e rimborsare gli investitori del capitale investito e degli interessi previsti. A volte sono previste scadenze intermedie che consentono di disinvestire tutte o parte delle quote possedute.
investire in fondi immobiliari
Secondo il Rapporto di Scenari Immobiliari sui fondi immobiliari, a fine 2022 in Italia erano attivi 635 fondi immobiliari che detenevano un patrimonio di circa 130 miliardi di euro. Gli investimenti immobiliari sono concentrati soprattutto su uffici (58%), residenziale e logistica (15%) e retail (13%).
A livello mondiale, i capitali investiti attraverso fondi immobiliari sono passati da circa 3.720 miliardi di euro del 2021 ai 4.450 miliardi del 2022, segnando quindi un incremento del 19%.
Fondi immobiliari, come funzionano e cosa evitare
Un elemento importante per valutare un investimento in fondi immobiliari è il fatto che siano quotati in Borsa oppure no (si veda più avanti il paragrafo sui fondi quotati).
Da considerare bene, poi, la durata stessa del fondo (in anni), cioè la data entro cui verrà rimborsato l’investimento con gli interessi previsti. La normativa consente ai fondi immobiliari di prorogare la scadenza di tre anni per avere il tempo di vendere al meglio il patrimonio immobiliare. Inoltre, i regolamenti dei fondi stessi possono prevedere il prolungamento della durata del fondo anche per dieci anni.
L’investimento in fondi immobiliari può essere quindi di durata molto lunga, anche più di quanto inizialmente preventivato. E i costi di uscita anticipata, infatti, ove possibile, possono essere molto alti.
Per capire i fondi immobiliari come funzionano va inoltre considerata anche la struttura dei costi, I costi sono quelli che gravano sul rendimento degli investitori e con i quali viene remunerata la società di gestione. Un caso famoso è stato quello del fondo immobiliare BNL Crescita: a fronte di una raccolta di 173 milioni di euro gli oneri sono stati di 37,4 milioni di euro e il guadagno per gli investitori di 55,7 milioni. Ciò significa che il gestore del fondo ha intascato quasi un terzo dell’utile complessivo.
Un altro elemento importante è poi la valutazione di tipo, qualità e canoni degli immobili posseduti.
Un vantaggio dell’investimento in fondi immobiliari risiede soprattutto nei bassi capitali d’ingresso necessari per acquistarli. La media delle quote è infatti di circa 2.000 euro. L’alternativa è l’acquisto diretto di immobili, con costi da qualche decina di migliaia di euro fino a molti milioni.
Inoltre, i fondi sono potenzialmente in grado di acquistare immobili a sconto rispetto al loro reale valore. Consentendo (sempre potenzialmente) ottimi profitti. La differenza tra prezzo di acquisto e di vendita può arrivare anche al 30-40%.
Cosa sono i fondi immobiliari chiusi
La normativa citata all’inizio di questa analisi è chiara: “I fondi immobiliari sono istituiti in forma chiusa” (D. 1999/22, art. 12bis comma 1). Ma cosa sono i fondi immobiliari chiusi? I fondi immobiliari, che sono quindi esclusivamente di tipo chiuso, si definiscono così perché il diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto ai partecipanti solo a scadenze predeterminate.
La differenza tra fondi immobiliari chiusi e fondi “aperti” è infatti che in questi ultimi è possibile “entrare” e “uscire” (cioè negoziare le quote) in qualunque momento.
Questo perché il rimborso delle quote dei fondi immobiliari può avvenire solo a fronte della liquidazione dei beni posseduti e ciò con fabbricati, palazzi o capannoni non è certo possibile in tempo reale. Non solo: l’investimento in fondi chiusi è possibile soltanto durante il periodo di offerta indicato dal prospetto o dal regolamento.
La mancata percezione di questa realtà è fonte di grosse delusioni per alcuni investitori, ma può essere fonte di potenziale profitto per chi comprende le regole del gioco e le valutazioni degli immobili teoriche sono allineate a quelle reali.
La stessa Banca d’Italia alcuni anni fa ha evidenziato come “l’esperienza più recente di alcuni fondi immobiliari destinati al retail ha messo in evidenza che in prossimità del termine di chiusura il fondo può dover procedere forzatamente alla vendita degli immobili per rispettare gli impegni di rimborso verso i sottoscrittori. In tali casi, la ridotta capacità negoziale del gestore può determinare la cessione a condizioni di prezzo inferiori rispetto alle valutazioni degli immobili effettuate da esperti indipendenti”.
Sono diversi i casi di fondi immobiliari collocati in questi decenni da banche e reti che hanno deluso i sottoscrittori. Hanno generato nell’attività ordinaria non profitti, rivalutazioni o cedole ma in particolare perdite sonanti. Infatti hanno costretto talvolta i collocatori a mettere una pezza e offrire dei risarcimenti in alcuni casi (ma questo non è la prassi). Abbiamo parlato in questi anni del caso del fondo Obelisco o di quello Alpha Immobiliare e di centinaia di migliaia di risparmiatori che sono rimasti “intrappolati” in investimenti che non hanno mantenuto quello che era stato troppo ottimisticamente venduto.
Fondi immobiliari ITALIANI
Come anticipato, in Italia sono attualmente otto i fondi immobiliari chiusi quotati in borsa (marzo 2023).
Il più importante vantaggio di investire in fondi immobiliari quotati in Borsa è che è più facile cedere le quote in caso di necessità pur se al prezzo espresso dal mercato.
Attenzione perciò: il valore teorico del fondo (NAV, cioè Net Asset Value) stimato dal gestore del fondo stesso, per mille ragioni può non coincidere con il valore di mercato. Cioè può esservi un cosiddetto market discount, un differenziale tra valore teorico e valore reale. Quindi se ho comprato una quota di un fondo quotato a 1.000 euro, posso rischiare di trovare sul mercato un prezzo per quota di 500 come di 1.500. Cosa fare se il prezzo è inferiore? Posso vendere in perdita oppure aspettare la scadenza del fondo.
Ma anche vendere in perdita può non essere così facile. Questo perché, nella realtà, sul MIV gli scambi sono talvolta ridottissimi (e con forbici di prezzo molto ampie e a sfavore di chi vende), è un mercato fatto per pochi specialisti e i fondi immobiliari non fanno eccezione.
Come si legge sul sito web di Borsa Italiana, i fondi immobiliari sono meno liquidi delle azioni. Quando si vuole venderli non è detto che si trovi una controparte disposta ad acquistare le quote finendo con il doversi accontentare di un valore più basso di quanto investito.
Insomma, rispetto a strumenti finanziari come azioni, obbligazioni o ETF, i fondi immobiliari quotati traggono dalla quotazione pochi vantaggi reali e la liquidazione in Borsa va considerata come un caso estremo.
>>Ricevi un'analisi imparziale di un esperto indipendente su: come investire sui figli o fare una pensione integrativa o un secondo parere su un investimento che ti hanno proposto<<<
Fondi immobiliari rendimento
Non tutte le ciambelle riescono col buco. E non tutti gli investimenti finanziario vanno a buon fine. Questo è vero anche nel caso dei fondi immobiliari, che talvolta possono decidere di chiudere i battenti prima della scadenza prevista e liquidare gli investitori. Pur avendo strategie basate su attente valutazioni del mercato presente e futuro.
Liquidazione di fondi immobiliari significa la dismissione del patrimonio immobiliare e finanziario detenuto dal fondo. Significa cioè vendere fabbricati e titoli per valori di milioni o miliardi di euro. Un processo che, se fatto troppo in fretta o in maniera opaca, rischia di svendere il patrimonio. E, di conseguenza, far perdere molti soldi a soci e investitori.
La normativa italiana, tuttavia, non è sempre chiara sulla procedura che i fondi immobiliari in liquidazione devono seguire. Il gestore del fondo deve preparare un piano di smobilizzo di cui deve essere informata la Banca d’Italia, ma questa non ha potere di controllo, censura o intervento.
È quindi il consiglio di amministrazione del fondo che decide con grande autonomia come e quando vendere tutto e rimborsare gli investitori.
In questo caso non c’è molto da fare. Ma può essere utile in casi estremi affidarsi a dei professionisti (avvocati) o alle associazioni di consumatori in grado di valutare la complessa documentazione societaria per verificare la correttezza delle decisioni prese dal gestore del fondo.
Si avvicina la scadenza del fondo immobiliare, cosa succede?
Se tutto va bene e il fondo non viene liquidato, si arriva quindi alla scadenza naturale del fondo. Come anticipato, però, i fondi immobiliari in scadenza possono riservare delle sorprese, non sempre piacevoli.
Anche il consiglio di amministrazione di un fondo, infatti, si chiede: si avvicina la scadenza, cosa succede adesso? O meglio, cosa facciamo adesso? Negli ultimi anni la risposta è stata quasi unanime: rimandiamo.
Un buon numero di fondi immobiliari, infatti, ha approfittato del cosiddetto “periodo di garanzia” che, con l’avvallo della Banca d’Italia, consente di rinviare la scadenza anche di tre anni. Non solo, ma gli stessi regolamenti dei fondi immobiliari possono prevedere che la scadenza possa essere ulteriormente rinviata di alcuni anni.
Quando accade questo? Ovviamente quando il mercato immobiliare o il segmento su cui il fondo è esposto è in crisi e penalizzerebbe troppo il guadagno a fronte della dismissione del patrimonio posseduto.
Il settore immobiliare, come tutti i settori d’investimento, è soggetto a variabili specifiche. Che possono essere economico-finanziarie (inflazione, tassi, disoccupazione), geografiche (centro, periferia, Paesi in via di sviluppo o industrializzati), geopolitiche e naturali (guerre, terremoti, inondazioni), oltre che, appunto, legate ai settori di utilizzo degli immobili stessi, come centri commerciali, capannoni industriali, appartamenti residenziali e così via.
Specializzarsi può portare lauti guadagni ma aumenta i rischi, diversificare troppo abbassa il rendimento e lo rende maggiormente soggetto ai costi, alle imposte e ai cambi di normativa.
Il gestore del fondo deve tenere conto di tutte queste variabili e fare uno “slalom” tra esse, evitando le buche più dure ma senza perdere di vista l’obiettivo del rendimento. Ciò, quindi, può spingere a rinviare la scadenza e la liquidazione del patrimonio.
Valutazione dei fondi immobiliari
Che siano quotati oppure no i fondi immobiliari, andamento e valutazione hanno una grande importanza e sono strettamente legati. Guardare il valore del fondo che varia in borsa, infatti, non dà tutte le risposte se non abbiamo un valore di partenza a cui fare riferimento. Dire che una quota vale 100 o 300 non è sufficiente per capire se è tanto o poco.
Per questo il valore dei fondi immobiliari viene stabilito prima di tutto a livello teorico. Come? Il valore di un fondo immobiliare Viene calcolato da esperti valutatori indipendenti (pagati dai fondi immobiliari stessi) che redigono un rendiconto basato su dati e conoscenza del mercato immobiliare. Il valore è teorico perché soltanto quando si procederà alla vendita effettiva si saprà quando i compratori saranno disposti realmente a pagare per gli immobili in portafoglio.
Ovviamente si spera che non esistano conflitti d’interesse da parte di chi effettua la perizia. E in particolare, che non dia numeri a caso troppo ottimistici solo per invogliare gli investitori a mettere i soldi nel progetto. Il rendiconto viene poi aggiornato semestralmente (non in tempo reale, dunque)
Nella valutazione di un fondo immobiliare viene tenuta presente anche la distribuzione degli eventuali dividendi, che possono avere un peso molto rilevante per la natura stessa dell’investimento immobiliare (il dividend yield, rendimento percentuale della cedola, può essere anche dell’ordine del 5%).
Nel caso dei fondi non quotati, il rendiconto è la base su cui viene valutato il fondo rispetto la mercato di riferimento. Per quanto riguarda i fondi quotati, invece, il prezzo di scambio delle quote è indicativo di quanto i (pochi) soggetti attivi sul mercato valutano realmente il fondo stesso.
Guadagni per l’investitore e guadagni per i fondi
Sottoscrivere quote di fondi immobiliari significa partecipare ad un piano di investimento di medio lungo periodo. Per questo la possibilità di dismettere anticipatamente un fondo immobiliare tramite la negoziazione in Borsa deve essere considerato un piano B estremo.
Il guadagno di un investitore che sceglie i fondi immobiliari deriva dalla differenza tra prezzo di sottoscrizione e prezzo di vendita delle quote e da eventuali cedole periodiche. Insomma, se tutto va bene ci sono guadagni per l’investitore e guadagni per i fondi.
Ma come fa un fondo a guadagnare? Il guadagno di un fondo immobiliare deriva da due attività fondamentali: dalla rivalutazione degli immobili contenuti nel fondo e dagli affitti che il fondo stesso riscuote.
Il primo caso può prendere due strade. La prima è quella di mantenere un immobile per tutta la durata del fondo. La seconda invece è quella di dismetterlo e acquistare diversi immobili nel corso della vita del fondo stesso.
Mantenendo un immobile nel lungo periodo consente di puntare a una rivalutazione maggiore, quindi potenzialmente più redditizia. Tuttavia, ciò comporta il sopportare un periodo più lungo di spese di gestione dell’immobile stesso.
Il successo finanziario della ripetuta acquisizione dismissione di immobili dipende invece dalla capacità del gestore di scegliere fabbricati e progetti in grado di rivalutarsi in breve periodo.
A queste due ipotesi si aggiungono poi i canoni di affitto. Grandi complessi edilizi possono generare anche milioni di euro di canone all’anno. E ciò potrebbe consentire sia di coprire i costi di gestione sia di avere buoni margini di guadagno. Ma ciò non accade sempre, perché dipende dai contratti stipulati con gli affittuari (i contratti hanno una scadenza). O dalla possibilità che questi non siano più in grado di pagare o da altri fattori.
Cos’è il NAV dei fondi immobiliari
Vediamo ora di capire meglio cos’è il NAV dei fondi immobiliari. Abbiamo detto che NAV significa Net Asset Value. Questo “metro di misura” viene utilizzato per tutti i tipi di fondi d’investimento, non solo per i fondi immobiliari.
La traduzione di NAV è “valore netto delle attività”. Il NAV dei fondi immobiliari è utilizzato per misurare il patrimonio netto e valorizzare la quota di un fondo di investimento al netto delle spese di gestione. Il NAV, tuttavia, non tiene conto degli interessi e dei dividendi pagati dal fondo agli investitori. Nel NAV sono compresi tutti i beni, i titoli e la liquidità detenuti dal fondo, suddivisi per il numero delle quote emesse.
Nel caso dei fondi non quotati è un indicatore importante soprattutto di come il gestore del fondo valuta il suo stesso patrimonio, coadiuvato in questo da analisi di esperti esterni indipendenti. Per i fondi quotati, l’eventuale distanza tra NAV e prezzo di mercato della quota può dare un’indicazione importante di come il mercato giudica il fondo stesso, ovvero di quanto è davvero disposto a pagare per ogni quota.
Investimento immobiliare a sconto
Talvolta si sente parlare di investimento immobiliare a sconto o di fondi immobiliari a sconto: di cosa si tratta?
Il fondo immobiliare quota “a sconto” se il valore della quota in Borsa è più basso di quello del NAV. Per qualche motivo, il mercato non è convinto che il valore del fondo sia quello riportato nel rendiconto semestrale. Quindi chi è sul mercato è disposto a pagare la quota a un prezzo inferiore.
I motivi posso essere diversi, tra cui il fatto che tra una rivalutazione semestrale e l’altra possono essere intercorsi eventi che hanno fatto percepire il valore degli immobili in portafoglio come non più adeguato.
In questo caso, chi valutasse la qualità dell’investimento in modo diverso potrebbe acquistare delle quote in borsa a un prezzo più basso di quanto stimato dal gestore (cioè appunto con uno “sconto”), sperando che successivamente o alla scadenza il prezzo si avvicini maggiormente al NAV. Se ciò avvenisse, vendendo le quote il guadagno potrebbe essere sensibile.
Fondi immobiliari e rendimento annuo
Quanto rende investire nei fondi immobiliari? Per i fondi immobiliari, rendimento annuo è un concetto poco significativo, visto che si tratta di un tipo di investimento di lungo periodo, anche decennale. Inoltre, i fondi immobiliari quotati possono avere nel breve-medio periodo sbalzi di prezzo anche importanti, visto che sono per lo più illiquidi e quindi pochi scambi ne possono influenzare molto l’andamento.
Per fare un esempio, il 12 marzo 2023 il fondo QF Mediolanum Re A dall’inizio dell’anno registrava una performance di +8,79%. Ma su base semestrale il rendimento era del -19,75%.
Non bisogna poi dimenticare che fino a quando non si vende, il rendimento resta solo teorico. E nel caso dei fondi immobiliari non quotati, non è quasi mai possibile vendere le quote anticipatamente (e quando è possibile i costi sono pesanti).
