Investire sull’immobiliare con cedola, conviene? I Reit e i SIIQ

L'immobiliare è un asset che ha ragione di esistere in un portafoglio diversificato? Un focus sui REIT e i SIIQ per capire se conviene investire sull'immobiliare con cedola nella Lettera Settimanale di Salvatore Gaziano

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Il settore immobiliare in Borsa è rappresentato oltre che dalle società che sviluppano progetti immobiliari, anche da società che possiedono, e nella maggior parte dei casi gestiscono, immobili che producono reddito, godono di agevolazioni fiscali e hanno vincoli precisi sia nell’investimento del patrimonio sia nella distribuzione degli utili: si chiamano “Reit” negli Stati Uniti ovvero Real Estate Investment Trust e SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate) in Italia.

Un REIT è una società per azioni quotata che gestisce investimenti immobiliari e rappresenta, di fatto, uno strumento alternativo all’investimento diretto in immobili.
Queste società, infatti, possiedono fisicamente numerosi immobili, con l’obiettivo di concederli in locazione e la normativa tributaria di mezzo mondo concede ai REIT notevoli vantaggi fiscali, a patto che essi distribuiscano la maggior parte dei loro profitti sotto forma di dividendi agli azionisti.

Le SIIQ o i Reit sono obbligate a distribuire la maggior parte del loro reddito imponibile (anche il 90%) agli azionisti che significa rendimenti nell’ordine del 2-3%.
Per questo motivo in questi tempi avari per i seguaci dell’obbligazionario molti guardano a questi strumenti come un’alternativa all’obbligazionario anche se come vedremo la volatilità non è certo simile ma simile a quella dell’azionario.

Dal momento che molti Reit o SIIQ sono scambiati nelle normali borse valori questo significa che hanno una liquidità relativamente elevata rispetto agli investimenti immobiliari diretti. E ciò significa che gli investitori possono acquistare e vendere più facilmente le azioni delle SIIQ o dei Reit in Borsa acquistando direttamente le società quotate o panieri di fondi o ETF rispetto a investire direttamente in immobili.

I REIT, le società americane che gestiscono immobili, possiedono tipicamente molti tipi di immobili commerciali, che vanno da edifici per uffici e appartamenti a magazzini, data center, casinò, torri per cellulari, ospedali, centri commerciali, hotel, foreste (per ricavare legname) e perfino prigioni negli Stati Uniti.

Se guardiamo l’andamento a 10 anni degli indici generali borsistici il chiaro vincitore è l’immobiliare USA mentre al palo è sostanzialmente rimasto l’immobiliare italiano qui in questo grafico rappresentato dall’indice Ftse Italia All Share Real Estate.

 

L'andamento delle azioni immobiliari nell'ultimo decennio. Vincono gli Usa

 

La volatilità dell’immobiliare quotato è elevata (mediamente il 40% il drawdown che sale quasi al 60% per quello italiano) e le caso del mercato statunitense ha prodotto rendimenti simili all’azionario Usa negli ultimi 50 anni con una capacità di recuperare le posizioni perfino migliore della borsa americana nel medio-lungo periodo. L’immobiliare italiano invece negli ultimi 10 anni non è stato un investimento profittevole.

 

 

Quale futuro per l’immobiliare?

 

La pandemia e il post pandemia potrebbero creare nel settore immobiliare diverse tendenze nuove e alcune sono già sotto gli occhi di tutti e vanno tenute in osservazione.

Per esempio in Francia i centri commerciali duramente colpiti anche dal green pass che ha scoraggiato il 15% dei clienti (qui occorreva esibirlo) cercano di inventarsi nuovi possibili format. Meno negozi, più ristoranti e divertimenti, farmacie e studi medici.

La crisi è profonda per i colossi commerciali. A Parigi fra le società del settore dei Reit legati ai centri commerciali il gigante Unibail-Rodamco-Westfield ha perso il 60% in tre anni; Klépierre vale il 36% in meno e a Piazza Affari l’italiana IGD (che detiene gli immobili locati alla Coop) ha perso quasi un terzo del suo valore a dimostrazione che scegliere le azioni con alti dividendi non è sempre una strategia furba se poi la società hanno altri “problemucci” di mercato o di strategie.

La crisi nera nel retail è soprattutto quella del tessile, che rappresenta il grosso dei negozi. Il mercato dell’abbigliamento ha perso il 30% del suo valore dal 2007 e il 20% delle vendite avviene al computer.

E poi sull’immobiliare residenziale occorrerà vedere che succede con questa strana cosa chiamata smartworking che potrebbe non sparire del tutto e per sempre.

 

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La società di gestione Pimco sembra scommettere che lavorare da casa sarà una moda passeggera. Il grande gestore di fondi sta acquistando il fondo di investimento immobiliare Columbia Property e un portafoglio di 15 proprietà a New York, San Francisco, Washington e Boston, oltre a quattro progetti in fase di sviluppo. E guardando ai rendimenti da locazione previsti tutto ha un suo perché: il rendimento implicito è circa il 6,2 per cento che è quattro volte superiore al rendimento attuale dei titoli obbligazionari a 10 anni Usa.

Quasi la metà dei contratti di locazione scadrà da qui al 2025 e sarà importante capire cosa succederà perché se le aziende danno ai loro dipendenti il “liberi tutti” per poter lavorare da casa il rinnovo non sarà assicurato.

Una delle più importanti società di trading online francesi, Boursorama, controllata da Société Générale, sta considerando un nuovo accordo di telelavoro che lascia i dipendenti lavorare da casa tutti i giorni, ad eccezione di due giorni al mese, che devono trascorrere nella sede di Boursorama a Boulogne-Billancourt. Ne abbiamo parlato qualche giorno fa nell’articolo “Smartworking quasi totale a Boursorama”.

Quali saranno gli effetti sulle città? Assisteremo a uno spostamento al contrario, ossia dalle città alle campagne?

Negli Stati Uniti, le grandi aziende tecnologiche, come Google, hanno deciso di ridurre gli stipendi dei dipendenti che lavorano in smartworking nelle regioni dove il costo della vita è più basso.

PwC, gigante della consulenza e revisione, consentirà a 40.000 dipendenti negli Usa di lavorare da casa in permanenza (massimo 3 giorni al mese in ufficio) ma con riduzione di retribuzione se si sposteranno in zone a minor costo della vita, come accade per Facebook, Twitter e Google.

Questo fenomeno di spostamento dalle grandi città verso le periferie potrebbe colpire soprattutto negativamente le periferie delle grandi città piuttosto che il centro centro che resterà sede dei centri nevralgici delle grandi aziende e corporation (a New York come a Milano le transazioni e le valutazioni degli immobili “trofeo” sono in salita).

 

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Nell’ultimo anno se Londra ha visto i prezzi salire “solo” del 4,2% gli immobili in Galles e Irlanda del Nord sono saliti del 14,3% e anche le tipologie di immobili in cima alle preferenze degli acquirenti stanno cambiando un po’ in tutto il mondo.

Anche in Francia nel dipartimento Maine-et-Loire il cui capoluogo è la bellissima Angers (300 km da Parigi e 2 ore in treno), patrimonio Unesco dell’umanità, i prezzi hanno raggiunto il livello più alto degli ultimi dieci anni su tutti i mercati immobiliari ma va detto che i prezzi qui partivano da un livello molto basso e oggi viaggiano intorno ai 2330 euro al metro quadro (Parigi è circa 10.400 euro al mq).

La metà delle vendite riguarda acquirenti di età inferiore ai 40 anni. Il Covid, i confinamenti, il telelavoro, l’interesse dei compratori dell’Ile de France, hanno alimentato la voglia di acquisizioni.

Gli ultimi dati rilasciati da Tecnocasa in Italia evidenziano il balzo nella compravendita delle soluzioni indipendenti e semindipendenti con ampi spazi esterni che sono diventati più di un quarto delle transazioni mentre pre-pandemia erano circa un quinto.

Ci sono molte tendenze anche contrastanti sul presente e futuro di questo investimento sul futuro del settore immobiliare ma è un asset che (Italia esclusa) storicamente ha la sua ragione di esistere in un portafoglio diversificato. E sul tema molto caro agli italiani ecco dove il mattone è salito (o sceso) di più nel mondo.