Farsi finanziare con il credito Lombard, dando a garanzia il dossier titoli: perché no

Molte banche promuovono l'acquisto di immobili o di altri titoli attraverso il credito Lombard dove si mette a garanzia il proprio dossier titoli. Che cos'è e come funziona? È davvero una valida alternativa al tradizionale mutuo? Ecco la nostra opinione e i motivi per cui non ci convince

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Siete investiti ma avete bisogno di altri soldi per esporvi in Borsa ancora di più e con 100 magari investire 150 perché siete sicuri del fatto vostro e vi sentite Warren Buffett. Volete comprare un immobile o fare un acquisto importante e vi scoccia liquidare il portafoglio e vendere le posizioni in essere. Che fare?

Da qualche tempo sempre più banche, private banker, financial advisor e altri nomi wow propongono ai risparmiatori una soluzione che sembra wow: un bel fido con credito Lombard. Magari usano la parola “lending” che fa più figo ma che sempre vuol dire prestito.

Il settore immobiliare è un argomento molto caro a noi italiani, più di tanti altri nostri vicini europei e non solo. Se il mercato immobiliare è poco vivace in Italia, come abbiamo raccontato in un recente articolo “Immobiliare: boom all’estero. Italia ferma“, è anche vero che moltissimi risparmiatori sono interessati agli immobili. E per diverse ragioni, che possono andare dall’acquisto della prima casa a semplicemente investire sul mattone per non perdere un’occasione.

Nella maggior parte dei casi, nessun risparmiatore dispone sul proprio conto corrente della liquidità necessaria per effettuare l’acquisto dell’immobile e per questo si ricorre a forme di finanziamento promosse dagli intermediari bancari.

Se fino a poco tempo fa la forma classica di finanziamento per l’acquisto di un immobile promossa dagli istituti bancari era il mutuo, ci è capitato negli ultimi anni di parlare con risparmiatori a cui la propria banca proponeva come alternativa da valutare un altro tipo di finanziamento: il credito Lombard. Negli ultimi anni questa “nuova” forma di finanziamento viene promossa dalle banche come alternativa ad altri tipi di prestiti e perfino al mutuo. È davvero così valida come alternativa?

Secondo noi consulenti finanziari indipendenti di SoldiExpert SCF è importante che il risparmiatore valuti con attenzione ciò che gli viene proposto per scovare quelle piccole e grandi insidie che possono celarsi anche in quegli strumenti apparentemente semplici e banali e che possono sembrare convenienti per tutti. I consulenti indipendenti di SoldiExpert SCF operano in maniera trasparente e, senza conflitti di interesse, sono sempre dalla parte del cliente e, anche per questo, cercano di diffondere una certa dose di educazione finanziaria.

Eccoci qui, perciò, a spiegare come funzionano due forme di finanziamento differenti, il mutuo e il credito Lombard, utilizzati e proposti magari per lo stesso scopo: acquistare un immobile. O per altre opportunità d’investimento, anche di tipo mobiliare per investire in Borsa anche i soldi che non si hanno. E ci interessa evidenziare i rischi spesso sottaciuti ai risparmiatori.

 

 

Mutuo: come funziona il classico finanziamento per gli acquisti immobiliari?

 

Prima di spiegare e dare la definizione di credito Lombard, valutare se conviene e quali problemi potrebbero sorgere, facciamo un breve ripasso sulla più antica e classica forma di finanziamento per l’acquisto di un immobile: il mutuo. Che cos’è il mutuo e come funziona?

La definizione di Banca d’Italia recita: “Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni. Di solito il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile. Serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione. È chiamato “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile.”

Da questa definizione di mutuo già si deduce come funziona il classico finanziamento per gli acquisti immobiliari e le principali caratteristiche.

Il mutuo è quindi una forma di prestito richiesto alla banca con una finalità specifica inerente all’immobile e con un’orizzonte temporale a medio/lungo termine. I principali aspetti a cui prestare attenzione quando si è interessati a ricevere un mutuo dal proprio intermediario sono l’ammontare del prestito richiesto, l’orizzonte temporale con cui lo si intende ripagare, la rata, il tasso che può essere fisso o variabile, e le garanzie da dare alla banca per poter ricevere il finanziamento.

Il risparmiatore (che dopo le adeguate verifiche riceverà il finanziamento) si impegnerà a ripagare il prestito concesso dall’intermediario attraverso delle rate, generalmente mensili, la cui entità dipenderà dall’ammontare complessivo richiesto del mutuo, dagli anni su cui si intende “spalmare” il debito (non meno di 15 anni) e dal tasso, fisso o variabile.

È chiaro dunque che la rata è composta da una quota capitale e una quota interessi. La principale componente di costo, ma non l’unica, è costituita quindi dagli interessi, che sono il compenso per la banca per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo. Il risparmiatore che riceverà il mutuo pagherà una quota interessi maggiore tanto più aumentano gli anni con cui ripagherà il debito.

Come recita la guida di Banca d’Italia sul tema: “A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate.”

Per quanto riguarda il tasso di interesse può essere fisso o variabile. Nel caso di mutuo a tasso fisso, come si deduce dal nome, il tasso di interesse rimane lo stesso per tutta la durata del prestito. Nel caso di mutuo a tasso variabile, invece, il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria.

In generale, i parametri di riferimento per il calcolo dei tassi fisso e variabile sono rispettivamente l’Eurirs (IRS) e l’Euribor, ossia tassi di interesse applicati nel mercato interbancario per i prestiti tra gli intermediari. Infine, per il calcolo del tasso a questi parametri l’intermediario aggiungerà una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato.

I livelli attuali del tasso con cui gli intermediari erogano il mutuo non sono elevati. Per fare un esempio concreto abbiamo fatto una ricerca simulata su una piattaforma di confronto tra mutui per osservare il livello dei tassi.

Nella ricerca su Mutuionline.it abbiamo assunto le seguenti ipotesi: mutuo per l’acquisto per la prima casa a Milano, valore dell’immobile di 200.000€, importo del mutuo di 100.000€, durata di 20 anni e per quanto riguarda il richiedente un professionista iscritto all’Albo di 45 anni con un reddito netto al mese di 3.000.

Per quanto riguarda il mutuo a tasso fisso, la media del tasso richiesto è la somma tra l’IRS (in questo caso a 20 anni, circa lo 0,28% al momento in cui scriviamo) e la maggiorazione dello 0,40% (valore che oscilla in base all’intermediario) per un tasso finale di circa 0,70%. Per il mutuo a tasso variabile la media del tasso richiesto è la somma tra l’Euribor a 3 mesi (-0,55 % al momento in cui scriviamo) e la maggiorazione di circa l’1%, per un tasso finale di circa 0,45%.

Visti i valori dei tassi applicati al mutuo, da ricordare per il confronto successivo con il credito Lombard, vediamo ora l’aspetto fondamentale che differenza il mutuo dall’altra forma di finanziamento alternativa: il tipo di garanzia. La garanzia richiesta per il mutuo è l’ipoteca sull’immobile che si intende acquistare. Se il richiedente nel corso del mutuo dovesse diventare inadempiente la banca avrà quindi il diritto di rifarsi sull’immobile attraverso la messa all’asta dello stesso per recuperare il debito.

Oltre a questo tipo di garanzia, la banca potrebbe richiederne una di tipo personale, chiamata tipicamente fideiussione bancaria in cui una persona detta garante, garantisce con il proprio patrimonio e reddito di ripagare il debito in caso di inadempienza da parte del richiedente il mutuo.

Altro aspetto rilevante da considerare è il fatto che l’importo del mutuo concesso dall’intermediario non è uguale al totale del valore dell’immobile che si intende acquistare. In genere la banca concede un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile da acquistare, valore stabilito in base alla perizia effettuata da un esperto. A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente.

Ora che abbiamo introdotto tutte le caratteristiche principali che costituiscono il mutuo sarà più chiaro come funziona il classico finanziamento per gli acquisti immobiliari. Esiste una valida alternativa a questa forma di finanziamento? Sempre più banche propongono ai clienti con un dossier titoli ovvero un portafoglio di prodotti e strumenti finanziari come fondi d’investimento, ETF, azioni o obbligazioni di offrire un finanziamento ovvero liquidità garantita da strumenti finanziari (senza dover disinvestire) e questo tipo di anticipazione creditizia prende il nome  di credito Lombard e vedremo adesso che cos’è e come funziona.

 

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Credito Lombard: come funziona E QUALI SONO GLI SVANTAGGI?

 

Da qualche anno a questa parte molte banche hanno l’andazzo di proporre ai loro clienti per finanziare acquisti immobiliari (ma anche per acquistare più titoli in Borsa) non il tradizionale mutuo, ma un’alternativa chiamata credito Lombard ossia un finanziamento al tasso Lombard. Che cos’è il credito Lombard e come funziona? Da molti intermediari è definito come una forma di finanziamento interessante e flessibile, ma è una valida alternativa al mutuo nel caso di acquisto di un immobile ?

Partiamo dalla definizione di credito Lombard. Con il termine credito Lombard si definisce una tipologia di credito concessa dietro deposito e costituzione di pegno di valori mobiliari del richiedente il prestito. La premessa necessaria, dunque, è che il richiedente possegga già un portafoglio titoli da offrire alla banca a titolo di garanzia. Si tratta di un pegno rotativo senza vincoli di destinazione (la banca vi dà i soldi e potete utilizzarli come volete) dove si pagano gli interessi solo se viene utilizzato questo fido e se la liquidità viene effettivamente erogata.

Attenzione però alle differenze con un mutuo. Mentre nel primo caso la garanzia è ipotecaria, qui si richiede il pegno su beni, in questo caso su valori mobiliari. L’intermediario quindi diventerà proprietario dell’oggetto del pegno e nel caso di inadempienza da parte del debitore si rifarà con la vendita di quegli strumenti.

Come nel caso del mutuo, per il credito Lombard l’ammontare massimo del finanziamento dipende dal valore e dalla tipologia dei titoli del portafoglio d’investimento dato a garanzia. In linea di principio la banca dovrebbe ricevere come garanzia valori mobiliari come fondi di investimento o titoli, a patto che siano facilmente liquidabili sul mercato.

L’ammontare massimo del credito, come nel caso del mutuo, non sarà al 100% del valore del portafoglio dato in pegno. La banca applicherà un cosiddetto “scarto” per tutelarsi dalle possibili fluttuazioni che gli strumenti potrebbero subire. Al massimo l’importo del prestito corrisponderà (raramente) all’80-85%% del portafoglio dato in pegno. Nel caso in cui il portafoglio sia composto da quote azionarie lo scarto può arrivare fino al 50%: per richiedere un prestito di 100.000€ è necessario dare in pegno azioni o strumenti come fondi o Etf azionari per un valore di 200.000€. Questo perché il valore delle azioni può anche scendere a causa delle fluttuazioni di mercato, e in quel caso la banca, se le vende, potrebbe ricavare meno di quanto ha prestato.
E anche questa caratteristica influisce negativamente sull’opinione di questo tipo di credito di cui parleremo in seguito.

“C’è sempre una piccola possibilità di catastrofe quando si possiedono titoli dati in pegno ad altri”.
Charlie Munger

Per quanto riguarda il costo del credito richiesto, questo risulta essere relativamente basso: il tasso Lombard oscilla tra lo 0,50% e l’1,25%. Non così distante, dunque, dai tassi applicati al mutuo. Il motivo per cui il tasso è comunque su livelli relativamente bassi è perché la banca, con questa forma di finanziamento, non si assume lo stesso livello di rischio che si assume concedendo un mutuo. Ma anche di questo ne parleremo tra poco.

Per quanto riguarda l’orizzonte temporale e l’importo del credito che la banca dovrà erogare al richiedente saranno stabiliti dalle parti e in base ai valori mobiliari dati in garanzia. Già da queste prime caratteristiche si può dedurre che si tratta di una modalità di finanziamento che è più adatta al breve termine (può avere senso se si sa già per esempio che fra pochi mesi si otterrà una cifra importante che consentirà di pagare interamente quanto dovuto) che al lungo termine e per questa ragione riteniamo altamente sconsigliabile finanziarsi con il Lombard per esigenze non strettamente temporanee e di breve termine.

 

 

Credito Lombard: conviene? l’opinione di SoldiExpert SCF

 

Se nella teoria il credito Lombard viene proposto da alcuni banker come un’interessante alternativa al mutuo per l’acquisto di immobili, nella realtà è davvero così? Il credito Lombard conviene? E soprattutto conviene di più al risparmiatore o alla banca?

Il più delle volte il credito Lombard viene promosso dalla banca come la nuova modalità flessibile per l’acquisto di un immobile del tipo: non vuoi farti sfuggire un’occasione immobiliare, non hai soldi, ma hai un portafoglio titoli?  Non c’è bisogno che smobilizzi nulla e con questa modalità hai tutto. Con il credito Lombard ricevi il prestito e mantieni il tuo portafoglio!” Così c’è qualcuno che la racconta. Oppure c’è chi lo propone come un modo per investire con leva finanziaria. “Con 200.000 euro magari di titoli che hai già in portafoglio e ci dai a garanzia potresti investire altri 100.000 euro in più e con un costo solo dell’1% annuo circa che ti ripagherai facilmente se guadagnerai più di questo tasso”.  Questo alcuni risparmiatori si sentono proporre da banche, sim e sgr.

Se va tutto liscio riceverai i soldi che ti servono, farai il tuo investimento e restituirai gradualmente il credito con gli interessi. Le azioni come i fondi continueranno ad appartenerti e approfitterai della crescita del loro corso e delle eventuali cedole/dividendi. Si, se tutto va liscio

Purtroppo non va sempre così e come consulenti finanziari indipendenti dobbiamo essere critici per fare l’interesse del cliente prima di tutto, non agendo in conflitto d’interesse. È giusto quindi porsi alcune domande e dubbi relativi a questa modalità di finanziamento, che secondo noi non può sostituire affatto il mutuo come forma di prestito per l’acquisto di un immobile e anche è sconsigliabile per fare leva finanziaria salvo che non si abbiano profili di rischio elevatissimi e si sia consci anche dei vari rischi a cui si può andare incontro. Come per esempio nel caso di una discesa dei mercati del 50% (qualcosa che nell’ultimo ventennio abbiamo visto diverse volte sui mercati azionari e quindi non è teoria) perdere non sul capitale di 200.000 ma di 300.000 euro ovvero 150.000 euro nel caso si sia utilizzato questo fido per investire a debito.

Ecco di seguito i vari aspetti su cui porre l’attenzione.

Scarto di garanzia dei titoli. Come già spiegato prima, l’ammontare del credito, nella maggior parte dei casi non supera il 75% mediamente del portafoglio dato in pegno. Per i titoli azionari il massimo è magari il 50-60% visto che sono più volatili e più soggetti a fluttuazioni.  Se, una volta concesso il prestito, il mercato punta all’ingiù e inizia una fase di forte ribasso cosa succede?
Il debitore è tenuto a mantenere un determinato rapporto fra credito accordato e valore della garanzia per l’intera durata del contratto. Un eventuale deprezzamento degli strumenti finanziari a pegno e/o l’adeguamento delle percentuali di anticipo da parte dell’ente finanziatore, può pertanto rendere necessario l’apporto di ulteriori beni patrimoniali da parte del cliente affidato per ricostituire il valore della garanzia. Qualora tali obblighi non vengano adempiuti entro i tempi prefissati, l’ente finanziatore è autorizzato a revocare il fido ed a liquidare (nel giro di poche settimane) i valori patrimoniali custoditi a titolo di garanzia o, in alternativa, a ridurre proporzionalmente la somma accordata. In caso di cointestazione l’obbligazione è assunta in via solidale ed indivisibile.

In una fase di mercato fortemente ribassista è possibile purtroppo che i titoli (e anche i fondi d’investimento esposti ai mercati) perdano il loro valore non coprendo più il valore del prestito concesso e quindi perdendo la funzione di garanzia. A quel punto, la banca richiederà una garanzia aggiuntiva, ma se non si hanno più valori mobiliari o si hanno ma non sono idonei a fungere da garanzia? Sarà problema del debitore.

Quindi se i titoli a garanzia sono stati valutati 70 su 100 di controvalore al momento della concessione del fido e la banca se il valore scende per esempio vicino a 70 potrà chiedervi altri soldi o titoli a garanzia e nel caso che non vengano fornite ulteriori garanzie l’istituto creditore potrà liquidare i titoli e rivalersi su questa liquidità. Su un periodo di finanziamento molto lungo vedere oscillare il capitale iniziale anche del 50% se per esempio è investito in azioni e si ha la sfortuna di aver aperto un’operazione di questo tipo vicino ai massimi potrebbe essere quindi un’esperienza poco felice.

Condizioni contrattuali. Questo tipo di problema può sorgere in qualsiasi tipo di contratto e per questo bisogna sempre fare attenzione alle clausole che ci offre l’intermediario. E fra le condizioni che abbiamo letto può esservi quello che la banca può cambiare le condizioni strada facendo o ritirare il fido nel caso che il debitore abbia dei problemi creditizi, sia inadempiente verso fornitori o nel caso sia un imprenditore e rischi il fallimento.

Rischio della controparte. Nel mutuo la banca valuta bene chi ha davanti per capire se il richiedente potrà ripagare il proprio debito. Si accerta, quindi, che il richiedente sia in grado e nelle condizioni di pagare il debito. In qualsiasi caso, nel concedere un mutuo la banca si assume il rischio che la controparte possa anche non risanare il debito, visto anche la natura delle garanzie. Nel credito Lombard di fatto la maggior parte del rischio rimane a carico del richiedente il prestito e anche per questo alcuni banker e banche spingono questa formula. Il rischio è a carico del cliente e la redditività per la banca può essere molto più interessante come vedremo fra poco.

Questo perché come garanzia ha un portafoglio titoli di valori mobiliari (valutati attentamente liquidabili in modo che in caso di non pagamento si possa rifare dalla vendita degli strumenti) e nel caso in cui il portafoglio non copra l’ammontare del credito concesso mette in una situazione scomoda il risparmiatore che dovrà o concedere altri valori mobiliari (se ne possiede) o appoggiarsi ad altre garanzie e pagare in qualche modo.

Tasso davvero così basso rispetto al mutuo? 

Come abbiamo visto al punto precedente per la banca il rischio è molto minore rispetto ad altre forme di finanziamento senza simili garanzie. Per questo di solito il tasso Lombard potrebbe essere anche più basso di quello legato ai mutui visto che la banca può rivalersi nei confronti del cliente se qualcosa va storto immediatamente, chiedendo più garanzie e nel caso peggiore vendere i titoli del cliente e incassare la cifra accordata mentre nel caso del mutuo la banca corre molti rischi in più perchè nel caso che voglia far valere l’ipoteca, ci possono volere anche anni (e non settimane come con il Lombard) per mettere le mani sull’immobile e poi per venderlo all’asta.

Ma vi è un altro aspetto molto importante da valutare che spiega perchè molte banche “sponsorizzino” questa forma di apertura di credito di conto corrente.

Semplificando con questa modalità la banca ottiene guadagni doppi perchè oltre a guadagnare sul finanziamento continua a guadagnare commissioni sui fondi o prodotti finanziari collocati. Ottiene una sorta di quadratura del cerchio! Anche perchè diverse banche offrono ai clienti questo tipo di finanziamento con maggiori cifre tanto più i clienti detengono prodotti del risparmio gestito come per esempio fondi d’investimento e ancora “scartano” maggiormente questi fondi se sono di società di gestione appartenenti alle stesse banche.

Portafoglio di investimento composto con strumenti della banca o della casa madre. In alcuni casi, la banca, per applicare un tasso più basso e/o concedere una somma maggiore richiede al cliente che il portafoglio sia composto in percentuali rilevanti con strumenti propri o della casa madre. In quel modo la banca ha ancora più convenienza: da una parte ha dei titoli che può rivendere per rifarsi sul debitore in caso di inadempienza, dall’altra ha comunque un guadagno per gli strumenti finanziari collocati di cui continua ogni anno a incassare commissioni magari del 2-3% annuo.

Per tutti questi motivi su cui ci siamo soffermati alla domanda “il credito Lombard conviene?” secondo la nostra opinione la risposta è no salvo esigenze temporanee di breve e senza naturalmente mai sottoscrivere meccanismi di “bundling” ovvero impacchettamento di 2 cose distinte del tipo tu compri o detieni i nostri fondi e in cambio di questi ti concediamo un finanziamento senza necessità che disinvesta. Per la banca è un vero affare perchè in questo modo non ha quasi rischio di credito, guadagna l’1% per esempio dal finanziamento e inoltre il 2% per esempio sui prodotti a garanzia… ma per il risparmiatore non è proprio un affare perchè paga 3 una cosa che potrebbe pagare magari 1 o anche meno.

Utilizzare poi il credito Lombard per operare con più soldi sicuramente è qualcosa che fa gola al vostro intermediario (maggiori commissioni di gestione e di trading oltre che essere remunerato sul fido) ma è una cosa che può diventare scottante da gestire se i mercati vanno nella direzione opposta dove investite ed è stato l’anticamera per cui investitori anche intelligenti sono finiti in rovina come una volta ha detto Charlie Munger, il braccio destro di Warren Buffett: “Gli uomini intelligenti vanno in rovina in tre modi: liquori, donne e leva finanziaria”.
Ray Dalio, uno dei più grandi investitori con un track record veramente d’eccellenza sostiene che “Usare la leva è come giocare alla roulette russa. Significa che inevitabilmente ti prenderai una pallottola in testa“. Magari non sarà così per tutti ma è bene sempre valutare i pro e i contro di qualsiasi scelta e non fare mai troppo affidamento quando si investe sull’eccesso di fiducia che ha travolto milioni di trader e risparmiatori dimostrano tutte le ricerche di finanza comportamentale.

Un consulente finanziario indipendente come noi (l’unico con l’obbligo di agire nel migliore interesse dei propri clienti) non consiglierebbe quasi mai per questo motivo di utilizzare questo tipo di credito e nelle righe sopra vi abbiamo spiegato il perchè.

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